来源：地产局座

发布：無房

中国房地产走过了惊涛骇浪又异常炫目的34年。

王石、杨国强、王健林、许家印、孙宏斌、潘石屹、冯仑、宋卫平、姚正华．．．．．．你方唱罢我登场，有人翻云覆雨，有人逐流随波，有人见风使舵，有人闪转腾挪。

文章将他们的故事串联成鲜活的中国地产发展简史，让人回味无穷。

然而，历史的车轮滚滚向前，房地产终究要回归到民生属性，那些无数瞠目结舌、史无前例的巨大造富神话也终将结束。

1992年，河南舞阳钢铁厂一名34岁的车间主任砸了自己的铁饭碗，带着一本30页厚的求职简历，南下深圳做起了深漂，在一家叫中达集团的公司干起了业务员。

可能连他自己也没有想到，当初的一名中年深漂，会在25年后，三度登上中国富豪榜之巅，成为富可敌国的榜一大哥。 这名中年深漂，就是恒大集团董事局主席——许家印。 

而成就钢铁工人许家印，在短短25年间将其从一名深漂业务员推向中国首富宝座的，正是过去四十年缔造了无数财富神话，让亿万中国人又爱又恨的——房地产。  

1978－1986  懵懵懂懂，春潮涌动 1978年，改开春风吹，吹绿了枯叶，撩动了心弦。 3年后的10月，霍英东邀请一位中央领导南下视察工作，地点选在了孙中山的故乡，广东中山市。 

中央领导下榻的酒店叫中山温泉宾馆，宾馆出资建设者正是霍英东和赌王何鸿燊，而酒店提名者就是邓公。 在温泉酒店，霍英东陪着领导边转边聊，聊着聊着，无意间就聊到了他的老本行——房地产。 霍英东说：每个人一出生，国家就欠他一套房子，这怎么了得？福利分房，我看是计划经济最不成功的例子。 领导沉思片刻后问：那霍先生有何高见？ 在香港房地产市场摸爬滚打了几十年的霍英东直截了当地说：我看要停止福利分房，搞土地要有偿出让和商品房才行。 

彼时，虽然改开已经3年，但文＊革影响尚未彻底烟消云散，很多人还不太敢拥有私人房产。 面对霍英东的建议，领导沉默了。 霍英东补充说：让房子和土地能够交易，才能发展经济。 领导沉思良久，但欲言又止，最终没有直接回应。准备复制香港地产神话，要在内地大干一番的霍英东失望而归。 但他没有想到的是，他的这个建议，已经悄然触动领导的内心，中国房地产市场的最底层逻辑，将在不久之后彻底改变。 更让他想不到的是，这一年，河北保定一个普通工人家庭诞生了一个女孩，后来这个女孩成为了2008年奥运跳水冠军，他亲自为她在鸟巢颁奖，再后来这个女孩成了她的孙媳妇。 

那时候，王石还在用火车皮倒卖玉米，人称“王倒爷”；杨国强还是顺德工地上的一名泥瓦工，干着搬砖的活；王健林刚从部队转业不久，在大连市西港区办公室任主任；许家印还在舞阳钢铁厂挥汗如雨，向车间主任的位置发起冲击；孙宏斌刚从清华大学水利系毕业，还是一个一心想进大公司的愣头青。 而后来成为美国人民老朋友的潘石屹，刚从中石油的铁饭碗中跳出来，跑到深圳关外淘金。 

无论是王石、杨国强、王健林，还是许家印、孙宏斌、潘石屹，他们也都没有想到，三十年后，他们终究殊途同归，在房地产行业成为举足轻重的巨头。 

1984年，邓公南巡，他登上了刚刚建成的深圳第一高楼——国商大厦顶楼，俯瞰着曾经满是泥泞，如今高楼林立的罗湖新区。 那一刻，来自南太平洋的暖流，轻轻拂过老人的面，他久久停留，目光眺望向了更远处的维多利亚港。 这次南下，邓公也下榻在中山温泉宾馆，每天早饭过后，陪他散步、跟他聊天的人，依然是霍英东。 

一天早上，邓公爬上罗三妹山，下山时选择的那条路不好走，随行人员建议原路返回，邓公若有所思但坚定异常地说： 向前走，莫回头！ 这一年，邓公力排杂音，一锤定音，充分肯定了房地产行业的重要意义，三年之后，中国房地产市场，即将迎来它商业化的元年。 房地产的商业化巨浪，即将把十几亿中国人，裹挟进史无前例的财富饕餮盛宴。  

1987－1997 初夜之痛，暴涨暴跌 1987年12月1日，北方的北京已经入冬，来自西伯利亚的寒流，让大街上的每个人都包裹着厚厚的棉衣，他们双手插兜，略微弯腰，行走匆匆，道路两侧，是叶子落尽的垂杨柳。 而在奉行时间就是金钱，效率就是生命的深圳，此次此刻，在面积不大的深圳会堂，挤满了700多人，在这里，他们即将见证新中国成立之后的第一场国有土地拍卖。 来到土拍现场的，除了十几家房产公司的老板之外，还有一大批重量级的“特约嘉宾”：他们中有时任政治局委员、国家体改委主任的李铁映，中国人民银行副行长刘鸿儒，以及来自全国17个城市的市长。 

而对岸的香港，也派出了21人组成的庞大观摩团，他们中的很多人均来自香港地产四大家族。 在万众瞩目中，这块位于深圳水库旁边，总面积只有8588平方米，起拍价200万的住宅用地，在经过十多家企业近百次举牌之后，最终被深圳经济特区房地产公司以525万元拿下。 最后一个举牌者，是深圳经济特区房地产公司的总经理骆锦星，他还有一个身份是深圳房管局副局长。而落锤的拍卖官是深圳市规划国土资源局局长刘佳胜。 

1987年，北京崇文门菜市场最便宜的大白菜，只要一分钱一斤，看着一块8588平米的土地，最终以2．6倍溢价、525万元的天价成交，到场观摩土地第一拍的17个市长，不约而同咽下了紧张而羡慕的口水，同时也在内心深处埋下了“劳动是财富之父，土地是财富之母”的种子。 8个月后，一个叫东晓花园的商品房小区在这块土地上诞生，在几乎没有任何宣传的情况下，154套房子在1个小时内即宣告售罄，深圳经济特区房地产公司净赚400万。 

1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案中，将第十条第四款进行了修改，新增了一句话：土地的使用权可以依照法律的规定转让。 自此，土地使用权出让从法律上得到正式授权，意味着房地产行业终于领到了“出生证”。无数房地产商，将作为时代进程中的幸运者，深度绑定地方、银行和购房人，高调而强悍地走进中国经济舞台的中央。 然而，虽然新中国土拍第一枪是在深圳打响，但中国房地产市场第一波猛烈而狂热的行情，却是在海南岛熊熊燃烧。 

1988年4月，海南从广东独立出来，成为中国最年轻的一个省，也是唯一一个全省都是经济特区的省。 有深圳珠玉在前，在特区巨大光环的笼罩下，在请到天涯海角来的歌声里，十万青年下海南，追逐人生致富梦。 在这十万南下大军中，就有先前在深圳淘金的潘石屹。 

1992年春，邓公再次南下，并发表了一系列重要讲话，后人简称：92南巡讲话。 讲话中，邓公再次表达了对推进改开的坚定不移。其中有两句影响深远，一句是：告诉他们，不换思想就换人，另一句是：改革开放，胆子要大一些嘛。 邓公的讲话，让改开之风更加猛烈地吹遍中国，受此影响，大批在政府机关、国营企业、科研院所的体制内人员纷纷下海，最终形成“92派”企业家，这其中，房地产行业尤为强盛。 这一年，许家印放弃了舞阳钢铁厂的铁饭碗，南下深圳闯荡。 

这一年，杨国强盘下了他所在的建筑公司，自己当老板，把公司命名为碧桂园，打着给您一个五星级的家的口号，在广东顺德碧江桂山交接的地方买地盖楼，正式进军房地产。 这一年，王健林暂时放下大连西岗区办公室主任一职，创办了万达；李彬放弃广州军区参谋部后勤一职，带着8个转业军人在广州成立了保利地产；胡葆森从香港回到郑州，结束国企的安稳日子，创办了建业地产。 这一年，冯仑和一帮兄弟用2万块钱注册成立了一家公司，叫万通地产，潘石屹就是里面的小兄弟。而他的好基友任大炮，已经在华远总经理的位置上指点江山多日。 

这一年，浙江人戚金兴带着7个兄弟创立了滨江集团，而宋卫平还在珠海一家叫做南方四通的电子公司上班，后来他回到杭州，创立了绿城集团。 就连中国最高学府北京大学也按捺不住躁动的心，在1992年成了北大房地产开发部，他们开发的第一个项目就是近水楼台的北大南街。 当然，邓公的讲话，也给无数想在海南房地产市场淘金之人，注入了一剂最猛的强心剂，一夜之间，2万多家房地产公司出现在海南，数十万房地产从业者、数千亿热钱扑向总人口不过160万的边陲之岛。 短短两年时间，海南房价从1993年的1440每平米，烈火烹油一般蹿升到7500元每平米，两年涨5倍，空前也绝后。碾压北京和上海，睥睨深圳和广州。 彼时，海南的工人年收入也不过3000元出头，一个人一年的收入，不吃不喝只能买半平米房子，泡沫之大，远超30年后的深圳。 

所有参与这场房地产狂欢的人都知道，大家这是在玩一个叫做“击鼓传花”的古老游戏，他们传的，是还未建成房子的钢筋水泥，以及下面的地皮。 要挣钱，到海南；要发财，炒楼花，是对那段海南地产狂欢最直白的总结。 海南楼市的火爆，很快传导到隔着琼州海峡的广西北海。彼时，建成面积也不过150平方公里的北海市，居然在一年之内就批了80平方公里的土地，惊动时任副总理都忍不住发出警告：北海不是上海，建设要量力而行。 

90年代初，中央、地方、银行和购房人的四角博弈，就已经初显。 中央不希望房价过快上涨出现泡沫，地方政府出于财政考虑和其他小九九肆无忌惮，开发商把地方政府、银行和购房人绑在一起，推着房价一浪高过一浪。 当时海南的房地产景象是：没几个人真正懂房地产是个什么行业，但是大家都知道这个行业是一个极度暴利的行业，是一台无情的造富机器。结果就是大家只想搞钱，不问手段，只求结果，不管过程。 眼看着始于海南的房地产大火烧到北海、惠州、深圳，即将席卷全国，危机之下，高层开始了对房地产市场的第一次挤泡沫。 1993年6月23日，时任朱副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。 

第二天，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称“国16条”）。这个意见，也成为国内房地产史上的第一个调控政策。 海南房价，应声下跌，半年时间就从高位跌去八成，泡沫瞬间破灭，一名李姓中年人，几千万身价全部亏完，他的名字叫——李书福。 无数人一夜之间倾家荡产，惨烈程度超过当年东京房地产崩盘。同时，也给海南留下遍地烂尾楼。万通地产的冯仑、潘石屹等六人，是为数不多全身而退的海南地皮炒家。 

1997年，亚洲金融危机爆发，中国经济出现罕见的“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮，涉世未深的房地产第一个商业化十年，终究以大起大、暴涨暴跌而告一段落。  

1998－2007 经济支柱，一飞从天 1998年，是一个多灾多难之年。春晚上，王菲和那英合唱了一曲《相约九八》，没多久，一场罕见的洪水，给长江沿线造成巨大损失，数万武警官兵用血肉之躯抗洪，六旬长者亲临九江指挥。 天灾之后，人祸来袭。金融风暴，席卷亚洲，韩国、泰国、印尼等国家被国际做空资本一路血洗。在前沿阵地香港，中国几乎压上全部外汇身家，与巨鳄索罗斯狭路相逢。 王菲和那英合唱的《相约九八》成为当年的金曲，同时成为金曲的还有刘欢为下岗工人专门写的歌《重头再来》。

90年代后期，大量国企经营困难，大批国企职工下岗，国内经济经历阵痛。 在内外交困的危机形势之下，扶正履行的朱相立下了“不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已”誓言。 力保GDP增长达到8％，首次大面积出现在各类报道中。GDP保8，中国经济，需要找到一个新的支柱产业，充当发动机。 

1998年早春，深圳已经春意盎然，而北京依然料峭春寒。朱相召集各方企业家研究经济发展大事。 万科的王石得到面见总理的机会。 总理问王石：如果我们把福利分房制度取消，房地产行业能不能成为经济的支柱产业？ 王石回答说：不能。 总理又问：如果我们把金融市场开放，房地产能不能成为支柱产业？ 王石回答说：不能。 总理再问：如果消费信贷放开呢，还不行吗？ 在总理抛出第三个问题的时候，现场的气氛变得有点紧张起来，大家都担心王石会整出个“否认三连”，所有的目光都看向了王石。 王石想了想回答说：至少两年之内，还是不行。 总理没有再继续问下去，而是斩钉截铁地说：两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。 

这一次，现场的氛围，从有点紧张突然变得异常严肃。所有人的目光，再次看向王石。 谁也没有想到，向来不善言辞，一贯喜欢沉思的王石想了想说：既然总理说行，那就一定行。 现场的氛围，终于变得欢快起来，所有人这才笑出声来。 1998年7月，国务院正式颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并以文件的形式要求停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。 这份以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革文件，也宣告在中国实行了半个世纪的福利分房“寿终正寝”，住房正式进入商品房时代。 把房地产作为经济增长点，也成为“夜壶”理论的源头。 

霍英东当年说的“国家欠每个人一套房的帐，从此之后将一笔勾销，不复存在”。 历经半个世纪分房制度之后，大部分中国人对商品房知之甚少，对花钱买房难以接受，对刚刚印发的《个人住房贷款管理办法》更是一头雾水。 

1998年的那个夏天，极少有人意识到钢筋水泥堆成的房子，在20年后将不仅仅是家人的栖身之所，更是财富急速分化的超级催化剂。 

1998年秋，中国建设银行发放了第一笔个人住房贷款。银行、普通购房人、地方政府、开发商正式绑定在同一条大船之上，这条大船就是——房地产。 房地产被推到了历史舞台的中央，商品房承担起刺激经济消费的重担，开发商老板将如过江之鲫成为富豪榜上的常客。 千种营销万般手段，都不如一条政策来得猛烈。住房制度改革的发动机轰隆作响，房地产的车轮滚滚向前。 

在停止福利分房之后，由于不允许单位再自建住房，许多有钱的单位开始拿着巨额现金抢购住房，一些头脑灵活的个人，也加入到商品房购房大军之中，让无数刚需闻风丧胆的温州炒房客就诞生于此时。 政策制度指路，银行贷款支持，单位个人入局，地方政府助推，多方合力之下，全国房地产市场再现了92海南局部地区才有的烈火烹油壮观景象。 

2001年上半年，北京上海房价6个月翻倍，特区深圳更是3个月就翻了一番，全国主要城市全年涨幅均超过50％。 潘石屹夫妇在北京开发的第一个项目SOHO现代城，原本销售惨淡，从香港请了大师来把脉也毫无起色，但随着房改政策出台，房子很快售罄，潘石屹赚得盆满钵满，成为北京商业地产中最亮的秃顶仔。 上海一外资开发商在上海的一楼盘，原计划7000元每平米开卖，到开盘时被炒到17000元每平米，钱赚得国外总部都感觉害怕，派出审计发现，他们确实赚了这么多钱，而且确定没有违法乱纪，甚至都没有灰色操作。总部感觉，这个市场太疯狂，太危险，不是久留之地，做完这个项目，赶紧携款撤退。 面对全国房价上涨的燎原之势，2002年8月25日，《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，这份文件被称之为217号文，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控。 然而市场给出的反应仅仅是涨幅趋缓，深圳和北京更是选择逆风继续大涨。房价的大涨，带动整个中国经济进入投资过热的狂热和躁动，全面通胀一触即发。 

2003年6月13日，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》印发，简称为121号文，对楼市进行进一步调控，这是首次从金融的角度对楼市进行调控，触及到房地产的内核。紧接着，提准加息接踵而至。 一批高杠杆玩脱了的企业付出惨痛代价，横扫资本市场的德隆系兵败如山倒，还没有和上海空姐发生不可描述事情的郎教授凭借炮轰德隆系一战成名。 房价也犹如杀红了眼的斗牛突然挨了重重一记闷棍，应声下跌。而房地产行业中，成为这轮调控代价的就是玩杠杆的鼻祖，孙宏斌创立的顺驰。 当时，顺驰缔造了“缩短从现金到现金”的顺驰模式，他将房企从拿地到项目开售缩短到4个月，而恒大和碧桂园，要到10年后才完全领会到这一模式的精髓。 拉满杠杆的顺驰在全国疯狂拿地，最终倒在了这一轮调控之下，孙宏斌将顺驰低价卖给了路劲。不过，聪明的孙宏斌备份了一个B计划，也为其后来凭借融创迅速东山再起埋下了伏笔。 

正如98年的亚洲金融危机改变了中国楼市的走向一样，2003年的另一场危机，同样影响了当时的中国房地产市场。它就是——非典， 非典重创了中国经济，GDP增速从两位数断崖下跌到6．7％，出于保增长的考虑，在一众地产商的呼吁和媒体的摇旗呐喊下，2003年8月的最后一天，新华社全文播发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称为住建部18号文。 

18号文的内容和两个月之前的121号文件精神完全相反。这种短短两个月之内出台的两份文件精神如此矛盾，也算是史无前例。 18号文件将房地产发展定性为扩大内需、拉动投资增长、保持经济持续增长的重要渠道，房地产第一次被列为国民经济的重要支柱产业。 那一年，还发生了另一件大事，被称为铁腕治国的朱相在完成了第一个任期之后出人意料地退位了，朱相也是近三十年来唯一没能连任的总理。 18号文让刚刚冷静下来的房地产市场再次掉头向上，2004年，全国主要城市房价涨幅超过40％。房地产再次成为热钱涌入的焦点。 

这一时期，又正好叠加上90年代末第一批高校扩招后百万毕业大学生买房，以及中国加入WTO之后第一波依靠外贸赚下第一桶金的出口企业老板消费。 正所谓“乱世黄金、盛世房产”，面对房产造富的奇迹，珠三角的外贸代工厂大小老板，长三角出口制造业老板、温州炒房大妈团，这些掌握巨量财富的第一批富起来的人，不约而同地把目光投向了房地产。 就连山西和内蒙的煤老板，也一手扶着女明星的腰涉足影视业，一手提着现金冲进楼市，不明就里地就大赚特赚了。 正如范伟在电影里凡尔赛般所说：我感觉我的智商，远远跟不上我的财富增长速度。

这几年，是中国房价普涨飙升最快的几年，是开发商大口吃肉大碗喝酒的几年，也被称为房地产的黄金时期。除了价格飞涨之外，在不差钱的大环境下，整个房地产的产品力也达到了一个巅峰。 绿城在杭州，龙湖在重庆，星河湾在广州，仁恒在上海都留下了至今仍令人回味的佳作。 面对房价急速飞涨的巨大舆论，2005年和2006年，国八条和国六条相继出台，虽然看似来势汹汹，但并未触及要害，全国房价走出了一波我行我素的强力拉升之路。国八条和国六条淹没在涨价的巨大浪潮之中。 楼市调控变空调也是在这时候成为大众调侃的无奈话题。 这期间楼市最大的新闻，莫过于出了两个有名的大嘴——牛刀和谢国忠。他们被称为楼市空军司令的鼻祖。无论什么时候，什么场合，都是一个观点： 楼市泡沫史无前例，房价崩盘即将到来。 

在两位大嘴的带动下，房价暴涨引发的民怨爆发，2007年，楼市调控再次出台，《关于加强商业地产信贷管理的通知》，对二套房要求首付不低于4成，贷款利率为基准利率1．1倍。严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35％不给放贷等等。同时央行加息六连击，收紧市场上的水。 这次调控，再次触及到房地产最核心的金融信贷问题，效果立竿见影，政策一出，房地产市场急速转冷，房价终于激情褪去，进入短暂的不应期。  

2008－2016 脱缰野马，社会撕裂 在房地产这张牌桌上，购房人是最见风使舵的，房价一下行，他们最先离桌。而刚刚进场，高位买房还未来得及离场的人就不乐意了。 

2008年，房产投机最严重的深圳，出现了中国房地产市场上有史以来第一次因为楼盘降价，售楼部被老业主打砸的现象，万科在深圳的多个楼盘被围攻，经营一顿陷入困境。 中国市场经济几十年试图建立的契约精神，被深圳的这批“购房人”撕得粉碎。 深圳人打砸售房部的现象很快扩散到全国，楼市成交跌入谷底，前期高价拿地的开发商骑虎难下，土地市场流拍，乃至退地事件不断上演，开发商们集体陷入资金链断裂的边缘。 

这一次，差点成为代价的是恒大。和上一轮孙宏斌卖掉顺驰不同的是，上市受阻、资金链差点断掉的恒大在许家印和香港地产界四大天王之一的郑裕彤打了一个月锄大地之后，靠着郑裕彤和他拉来的德意志银行、美林银行的投资，才续上一口气。 不过，真正让恒大从豪赌危机中走出来的，还是那场史无前例的“四万亿”救市。 

都说亚马逊热带雨林的一只蝴蝶煽一下翅膀，就可能引发太平洋一场飓风。始于2007年的美国次贷危机，把全球经济拖入泥沼，以出口为主的中国，首当其冲，遭受重创。 当年有经济学家们喊出了救房地产就是救中国，救中国就是救美国，救美国就是救世界的口号。 房地产第一次被拔高到拯救国家的高度，中国也第一次被拔高到了拯救全人类的高度。 

2008年底，“四万亿”横空出世，而一切都像事先写好的剧本一样，“四万亿”的水，水到渠成一般，大部分流进了房地产。 

2009年年中，楼市快速回暖，房价全面上涨，这一次来得，比以往更加猛烈。 涨价的急先锋，换成了北京和海南。北京的领头羊是通州，因为沾上了首都副中心的概念，部分楼盘直接翻三倍，直追东西海传统核心区三强；海南搭上了国际旅游岛，三亚凤凰岛700套千万豪宅一天售罄。 在海南和北京的带动下，全国人民都加入了购房大军行列，通宵排队，摇号购房第一出现，全民炒房成为当时各大媒体的头条。 

此情此景，开发商突然发现，再也不需要造什么好产品，再也不需要搞什么花里胡哨的营销手段，只要能把房子造出来，就能赚钱，而且建的越快，赚得越多。 于是高杠杆、高负债、高周转，被一些胆大的企业当做了公开的秘密武器，发挥到了极致。 房地产也从品质时代，全面进入金融时代。过去是谁的房子建的好，地段选的好，就能赚钱，现在变成了谁的融资成本低，谁能贷到更多款，谁能以最短的时间把房子建出来，把规模做大，谁就能赚大钱。 先卖油条后卖菜，娶了女秘书走向人生小巅峰的姚振华，真正实现大富大贵，依靠的就是在深圳做菜篮子工程时，政府批的五十亩地。 

姚老板用一百多万本金撬动几个亿搞房地产发了家，宝能自此崛起。后来，姚老板以地产为跳板，先后踏入了保险、小贷、医疗、农业等多个行业，成为隐形巨无霸。 多年后，当宝能和恒大联手狙击万科的时候，市场才发现，宝能已经发育成小妖精，姚老板也被一个叫董大姐的女人喷为门口的野蛮人。 孙宏斌在卖掉顺驰之后，2008年12月携融创在北京用20亿元拍了一块地，孙宏斌给楼盘命名为西山一号院，面市的三年里，这一个项目就让融创进账150个小目标。 受躁动的市场环境影响，以品质著称的绿城，在高杠杆的滋润下，也有点上头，宋卫平喊出要让全国人民住上绿城的房子的口号，超越万科当大哥的想法，在老宋心里蠢蠢欲动。 

2010年，销售额破百亿的房企达到40家，破千亿的房企达到5家。房地产市场一片大好，房企的股价也水涨船高，在当年的富豪排行榜上，榜单前十，房企老板以5席傲视群雄。 与此同时，中国家庭的财富也在经历一次大洗牌，很多人从实体经济进入楼市，获得远超他们想象的回报。北京东三环广渠门外的富力城，2008年时售价为8000元，到2009年底二手房已经涨到25000元。百万资产，成为北京家庭的起步标配。 温州炒房团大杀四方，所向披靡，温州大妈2亿买楼的劲爆消息时不时就登上新闻头条，刺激着每个人的财富神经。 每次潮水来临，都伴随着每个个体的起起落落和悲欢离合。有人获利，那总有人要成为另一部分人的代价。 在地方政府、房企、银行、已购房者享受着地产造富超级盛宴的时刻，错过这一轮，或者出生晚几年的人发现，他们依靠合法工资收入，已经很难买得起房子了。 与此同时，作为富人代言人的任大炮开始频频放炮，在天天喊着房价要涨赶紧买，谁不买谁就是傻子的同时，也喊出了开发商没有义务为穷人建房子。 任大炮可能忘了，最早的宪法上面的白底黑字写着：我国是一个工农联盟为基础的无产阶级专政的国家。 在喊出了开发商没有义务为穷人盖房子之后没多久，在一次公开演讲中，任大炮刚上台，一只原本穿在无产阶级脚上的鞋子就飞了过去，全场一片哗然之后，爆发出此起彼伏的掌声。 当代表无产阶级的破鞋扔向代表开发商的任大炮之后，调控如约而至。 

国十条，新国五条，全国范围的限购，提升二套首付比例，上浮交易税，取消个人所得税等政策相继出台。 或许是多年调控出现耐药性，面对这一次的调控组合拳，房价没有出现明显大跌，只是成交量有所下滑，楼市进入高位横盘期。 或许是高层也开始意识到，靠房地产这记猛药拉动经济总有个头，于是以大众创业万众创新为标志的轰轰烈烈的“双创”开始出现。房地产进入相对平稳期。 几年下来，中国经济新的增长点始终没有出现，但在各种互联网金融的加持下，股市率先走出7年的低谷，从2000点一口气涨到5000点， 股市和楼市，历来都是一个默契的跷跷板。这一次也没有例外，在股市赚了大把钱的人，离场之后第一时间都冲向了楼市。 

与此同时，在去库存的大旗之下，楼市也在经历一场影响深远的“大棚改”，这一轮棚改，国家开发银行亲自下场指导，以货币安置为主，实物安置为辅助，席卷全国。 一时间，无数人一夜暴富，“拆哪儿”成为“china”的注脚，拆二代成为官二代、富二代、学二代之后的又一个巨大的食利阶层。 

深圳华润大冲棚改，是这一轮轰轰烈烈棚改最典型的代表。大冲普通居民豪哥，通过拆迁补偿，成为身价过亿的新晋富豪。 棚改如火如荼推进的同时，金融宽松同步实施，在去库存政策下，首付比例下调，降准降息以月为单位加速释放货币流动性。 松动的宏观政策，宽松的金融环境，让历经二十几年楼市洗礼的买房人心领神会，老司机们确认过眼神以后，不约而同冲进了同一个地方——售房部。 

股市赚了大钱的人揣着银行卡来了，拆迁户用麻袋提着几百万现金来了，中小老板拿着工厂抵押的贷款来了，刚需们揣着六个钱包，也来了。 和以往不同的是，这次的楼市上涨，不再是一线城市的独自狂欢，在一线翻倍之后，二线城市接棒领涨，诞生了厦门、合肥、杭州、南京“房价四小龙”，以及苏州、青岛、成都、西安“房价四小虎”。 一大批二线网红城市，与传统四大分庭抗礼。 这其中，以杭州、西安和成都为甚。杭州楼市更是从2016年开始上涨，一直持续到2021年也没有停下来的迹象。 

一二线上涨之后，三四五线继续跟进，全国楼市迎来不分青红皂白的普涨，就连被称为鬼城的鄂尔多斯康巴什区，房价也越过了历史最高点。 这一轮楼市的普涨，让房价永远涨成为全民信仰。 

也正是这一年，在全球富豪榜上，万达王健林以287亿美元身价，超越李嘉诚成为华人首富，全球排名第18名。 疯狂的不仅是购房者，还有开发商，恒大、融创、碧桂园，在此时疯狂加杠杆，2013年，恒大总负债还只有2688亿，到2016年底，总负载达到11583亿。这也为四年后的恒大危机，埋下了伏笔。 他们的押注，再一次获得了巨额的回报，2017年，恒大和碧桂园的股价涨幅都超过500％，许家印也以2900亿身价再次成为胡润百富榜的首富，孙宏斌财富一年也增加了7倍。 坚持拐点论，判断楼市已经进入白银时代的万科，拱手让出了第一的宝座，超过他的正是恒大。 

有经济学家指出，中国始于2015年底的这一轮楼市暴涨，完全没有经济基础支撑，因为这期间中国并未出现新的经济增长点，也没有出台革命性的变革政策。 如果非要找一个合理的上涨理由的话，那只能说是政策支持加货币支撑了。  2017－2021 高压之下，最后狂欢 当房地产过度吸血信贷资金挤压实体经济，让全民买房成为一种信仰的时候，“房住不炒”的大旗成为新一轮调控的主基调。 7天22座一二线城市接连出台调控政策，许多人一夜之间失去购房资格。 不知道是预料中还是意料外，一二线的强调控，把资金赶到了三四五线城市，接下来的两年，三线以下城市房产库存减少1．7亿平米，楼市“去库存”基本完成。 

正所谓东方不亮西方亮，一二线与三四线城市的楼市轮动效应，让无数开发商似乎明白了一个道理，只有全国性布局，才有更大的空间腾挪转移。 于是，能量强大，能够融到便宜资金的房企，开启了新一轮全国化布局，在高周转高负债高杠杆的巨浪加持下，他们用金钱开道，恣意挥洒。 摸着万达过河的新城，依靠住宅＋吾悦广场的模式，下沉三四线，几年时间就冲进了前十，他的老板老王，或许是被胜利冲昏了头，胆大到猥亵小女孩进了监狱。 

学者碧桂园搞高周转的中梁，喊着不交业绩就交尸体的口号，跑步进入了前二十。 一向以胆子肥而著称的闽系房企，高唱着爱拼才会赢，纷纷跻身行业前三十。当融信以110亿总价抢下上海地王，也是中国成交史上最贵地王的时候，市场惊呼：闽系疯狂。 易经说，物极必反，盛极必衰。 2018年，郭树清接棒周小川，走马上任中国人民银行，来到了影响中国经济的心脏部门。这之前，他先后在证监会、银保监会任职。 

这位性格鲜明、而且聚齐了“一行三会”经验的重量级人物，对金融风险的防范，有着极度的敏锐性，在一篇文章中他这样说道： 房地产已经成为中国系统性金融风险的源头，防范化解重大风险，是接下来必须打好的三大攻坚战之首。 自此，从金融层面对房地产釜底抽薪的调控正式拉开大幕。三道红线，成为套在开发商头顶的紧箍咒。 但郭树清的话，很多人没有听进去，亦或者是他们压根不想听进去。 在外滩，杭州马炮轰中国金融没有系统性风险，因为没有系统。

后来，一只蚂蚁倒在了成为大象的前夜。 深圳炒房客也没有听进去，后来深房理事件爆发，5个人进了局子。 很多房地产商也没有听进去，他们依然在不停地加杠杆，期待用玩的贼溜的借新还旧，再次复制2015－2016的奇迹。后来，闽西泰禾率先倒下，福建福晟卖身世贸，华夏幸福不再幸福，蓝光地产债务危机…… 而将这一轮房地产去金融化推向高潮的，正是恒大债务危机的爆发。 

或许，正如许家印在南下深圳的时候没有想到自己会三度成为中国首富，他也同样没有想到，在第三次成为中国首富之后没多久，恒大就陷入了风雨飘摇。 2021年8月17日，国家企业信用信息系统显示，恒大地产集团董事长由许家印变更为赵长龙，总经理、法人也由柯鹏变为赵长龙。 《左传·宣公十二年》有言：君以此始，亦必以终。 高负债，高杠杆，高周转成就了昨天的恒大，也反噬着今天的恒大。恒大如此，中国野蛮生长的整个房地产行业，亦如此。  

2022————混乱之后，开新篇 1987年12月1日，始于渔村深圳的那一场土拍，改变了中国房地产的底层逻辑。 在土地红利、人口红利、制度红利和金融红利的多重加持下，房地产走过了惊涛骇浪又异常炫目的34年，演绎了无数瞠目结舌、史无前例的巨大造富神话，以前所未有的力度重构了社会利益的分配，也让贫富分化达到要让一部分人只能躺平的程度。 招商银行金葵花卡的数据显示，今天的中国，0．06％的超级富人，已经占有了31％的社会财富，1．9％的富人，占有了51．12的社会财富，98％的普通人，只占有17．85％的社会财富。 自然界的二八定律，已经演化为恐怖的2：98定律。 正所谓天之道损有余而补不足，人之道损不足以奉有余。巨大的贫富差距，是社会稳定和发展的最大毒瘤，不仅严重影响社会公平正义，也为社会动荡动乱埋下巨大隐患。 

但我们应该相信，始于2017年的这一轮调控，房住不炒的长效机制一定会坚持下去，因为在7月1日那场最重要的会议上，领导人一字一句郑重宣告： 新征程上，我们将维护社会公平正义，着力解决发展不平衡不充分问题和人民群众急难愁盼问题，推动人的全面发展、全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展！ 江山就是人民、人民就是江山，打江山、守江山，守的是人民的心。 当历史的车轮碾过2021，站在百年未有之大变局和中华民族伟大复兴的战略全局来看，教育、医疗、住房这新三座大山，必须，被彻底推翻。否则，一切都是黄粱一梦！

無房 · 矩