房地产松绑,别高兴得太早!

雨前财经观察 2021-12-30

房企房地产业购房

2628 字丨阅读本文需 8 分钟

最近,房地产“松绑”传闻甚嚣尘上,利好消息刺激下,地产股债迎来久违的双涨。

行情数据显示,双“十一”当天,A股116家房地产公司,九成房企实现上涨,其中多股涨停,房地产板块全天上涨超6%。

房地产的信心似乎又回来了,但,别高兴的太早。从之前的“严监管”到如今融资环境放松,背后还有很多问题需要厘清。

有关房地产融资“松绑”的消息,最初见于《金融时报》发布的文章《房企融资环境回暖,楼市企稳信号明显》。

文章就11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会进行报道,有债券从业人士对证券时报表示,座谈会的召开,意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动,近期将会有房企在公开市场发债融资,同时,银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”,防止房企资金链进一步恶化。

随后,11月12日,人民银行、银保监会在党委会议上提及房地产相关内容。

其中,央行强调,要加快推动金融法治建设,提升金融服务保障和金融消费权益保护水平,坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张,维护房地产市场平稳健康发展。

银保监会则要求,要毫不松懈地防范化解金融风险,平衡好稳增长和防风险的关系,坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。

能够看到,政策面上房地产融资环境确有所松动,不过在“房住不炒”的高压线下,松动背后的原因是什么呢?

核心原因有五个。

第一,经过一年多来的严监管,房企的风险已经得到大幅释放。比如,蓝光、泰禾、恒大等房企积重难返,先后爆雷,把债务风险都释放了出来。

这就像医生用药一样,针对房地产行业的陈年旧疴,得先用一剂猛药,“刮骨疗毒”回归正常之后,再进行下一步医治。

第二,“刮骨疗毒”的过程中,更多房企还是顶住了压力,对于这些软着陆的房企,政府更愿意帮助他们摆脱风险,走出阵痛,重新回归到稳定经营和良性发展中来。

第三,房企可以“刮骨疗毒”,但不能搞出一堆烂尾楼。为了稳住各大开发商做到“保交付”,金融货币政策上会有定向松动也是正常的事情。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“央行等政策出发点是降低房地产金融风险,所以从防范烂尾楼出现等角度出发,给予了房企更为积极的信贷支持。”

据中指研究院预计,后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策,准确理解和执行对踩线房企的信贷措施,特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。总的来看,四季度,随着房地产贷款投放提速,市场至暗已过,房企资金压力将缓解。

第四、房地产行业的稳定发展,关乎建材、家电等上下游产业整体向上发展。既然“刮骨疗毒”已经取得了阶段性成果,为避免矫枉过正,政策及时纠偏就很重要。

此前,人民银行金融市场司司长邹澜就表示,部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在一些误解,使原本该合理支持的项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些房企资金链紧绷。

第五,缓解土地财政的压力。中国房地产市场的发展跟土地财政是相辅相成的,政府把地卖给房企,房企再把地价加到房价里,卖给购房者。政府拿到卖地收入后,就把这笔钱投入到城镇基础设施改造和升级中去,修路、建桥、盖医院、盖学校、修地铁等,将城市建设的更好,当然地价和房价也会稳步提升。

可是,现在的情况是,房企已经没钱买地了。融资、销售难的问题传导至拿地端,今年以来房企买地热情迅速降温。根据申万宏源证券研究所统计,全国第二次供地的流拍率高达33%。中指数据显示,代表企业10月拿地总额同比、环比双降,拿地累计总额同比下降13.1%。

综上,虽然可以放开房企融资端的理由有很多,但也不能对调控政策有放松迹象的信号意义做出过度解读。

有业内人士指出,这只是政策触底后的小幅调整,并不意味着大范围的松绑行为出现,也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解,监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前繁杂的信息进行筛选的话,确定性和实质性的利好并不多。

很明显,房地产融资有松动迹象,但松动不等于放开,促进房地产业稳定健康发展的总基调没有改变。

也就是,房企融资松动,可能是短期的、有限的。只是让被“严监管”绑死下的房企们松一口气,长期来看,房地产行业还是会带着脚铐手链跳舞。

因为当下房地产调控的性质已经变了。

以前,房地产作为国家经济的支柱型产业,调控监管的更多的是,不要让房价涨得太快。但现在,房地产已经完成了它的历史使命,去年以来,央媒多次发文表示,不再依靠发展房地产行业拉动经济的发展。

房地产金融属性大大减弱,同时国家也在控制房地产发展的规模和速度,让房地产真正回归到居住属性上来,这是本质上的改变。

与此同时,中国经济转向高质量发展之下,国家希望进一步引导热钱流入战略新兴产业,比如数字经济的硬科技、碳中和的新能源等行业,而不是房地产。在这样的背景下,政策不会对其大放水,房地产迎来的只会是救命钱。

烈火见真金,那么,在这种地狱模式下还有哪些房地产玩家值得投资呢?

国内融资环境的逐步“解冻”之外,房企迎来的另一大利好消息是,一些外资机构明确表示,要加仓中国房企债券。

近日,高盛投资组合管理团队接受媒体采访时表示,正在买入中国房企债券。公开消息显示,除高盛之外,近期还有包括贝莱德、普徕仕集团等其他外资机构,也表示会伺机加仓中国房地产。

这些外资机构加仓中国房地产,给准备抄底房地产的投资者带来了不少信心。不过,也有相关人士指出,别光看外资机构说了什么,而要看它做了什么。

值得注意的是,高盛投资房地产债券,并不是自营投资,而是通过管理的基金组合进行投资。由于目前无法确定增持的部分在组合中占比,因此也无法了解这部分投资对组合整体的影响。

摩根资产管理环球市场策略师朱超平认为,房地产企业经过近一年的调控,出现了明显的分化,这个领域的投资逻辑已经发生了变化。

“过去,很多投资者在判断房地产投资价值时,看的是房企的销售增速以及它的市场份额增长情况。增速快、份额大幅提升,投资者就会给它高估值。现在,这一逻辑已经发生根本性的变化。”

如今,哪种房企的债券更易获得投行青睐呢?笔者综合多位投行人士的观点整理如下:

1、在这波调控周期中存活下来的房企。

2、具体企业具体分析。投资者应该更注重财务状况的稳健性、现金流的可持续性、企业投资现有项目的安全性,还应基于偏保守的增长率预期,建立一个偏价值型的投资逻辑。

要注意的是,不少房企为适应政策要求在调整财务模型,对投资者来说,一个很大的挑战就是如何基于企业的财务报表,进行更加深入的分析。

3、重点聚焦和看好内部资源丰富、流动性充裕、已度过明年偿债高峰的企业。部分财务稳健的房企负债率较低,项目可能主要集中在一二线城市,或可度过比较困难的阶段,未来的增长空间也有望重新打开。

4、在这轮调整中抢占更多市场份额的房企。

5、长期来看,行业还存在哪些增长机会也是关注重点。

不要过度解读房地产松绑的信号,国家强调不将房地产作为刺激经济的手段,坚持“房住不炒”的总基调下,不会因为部分企业的债务危机就加大放水。

同时,虽然银行信贷、债券市场对房企融资有所放松,但房地产投资逻辑已经生变,如若房企本身质地不好,恐怕也难以获得银行、投行等机构的青睐。

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