出品｜公司研究室（ID：gsyjs8）

文｜姜研

最近，领导都发来慰问：你住的地方还好吧？

长租公寓爆雷的事情已经逼近人人自危的地步吗？笔者一时间没反应过来，因为入住的是我爱我家的相寓，相对稳定，也没有签租金贷和年付，一时间也没对近几天的事情联想。但被领导一关心，加上如此恶劣的事件影响，自己也不禁发问：长租公寓还可靠吗？是不是哪天也会遇到交着钱仍被房东赶出门外租无所住的窘境。

2020年8月底，杭州长租公寓友客、巢客相继“爆雷”，随后，上海岚越公寓亦人去楼空。

几个连锁品牌集中跑路，警方通报，仅巢客一家涉案金数十亿，租客更是成千上万，笔者注意到很多租客还是刚毕业步入社会的大学生，此次爆雷波及杭州、上海、武汉等地。

笔者是一位北漂，作为大城市的“漂客”，长租公寓爆掉了一个群体的自尊。

不夸张，如果你在深夜里被房东赶出去连行李都来不及收拾，还得背上银行贷款或者几年积蓄付诸东流，你就明白绝望很容易，自尊不值钱。

但笔者今天想说的是，长租公寓这个行业或许是唯一能让外来务工人员有尊严的地方。

1．长租公寓让租客有个“家”

笔者2016年来到大城市，刚毕业那时候，自如太贵也没普及，蛋壳还没成立，活在食物链的低段位层竟不知道还有长租公寓，就算知道也租不起。于是在58同城上挑了一间看似干净的房间，当然比起住地下室的80后，90后或许是幸运的。

几居室已经不记得了，但总有4、5户，某天半夜，房东突然带人闯进来要求退租，没有给出一个合理的原因。冲突间屋主还想以武力相逼，笔者无奈在匆忙收拾完行李，半夜搬出了“家”。

绝望和自尊碎了一地。

此后和朋友合租了自如，最起码干净、最起码没有恶臭、最起码还可以称得上精装修，没有房东不间断“探视”，还可以用京东白条付房租，感觉到了真正意义上的“家”。

有过租房经历的人，应该有体会，与图片不符是什么感觉，看房子图片会和看房子一样，能产生条件性生理呕吐。

而且房东写的是精装房，实际上差别很大，价格也并不便宜，如果真的是精装房费用将会上涨至少三分之一。所以长租公寓统一的装修风格，为一群白领提供了相对舒适的环境。

除此之外，让租客最头疼的莫过于中介费，在北京基本上是一个月的房租。

2015年3月，链家集团投资的互联网经纪公司“丁丁租房”上线，并打出“佣金全免”的旗号，想撼动传统的租房市场。“不要租户一分钱，转而向房东收取5天房租作为中介费”，这种“逆消费”的手段，一方面缩短了房东空置率周期，房东转而将房源投向丁丁，另一方面迅速吸引大量租户使用，但并不足以负担运营成本，仅上线一年半就停止运营，因此在传统中介市场免中介费的方式无法盈利。

而长租公寓如自如的服务费，一年大约所需要的费用是一月房租的7．8折，还会有维修和保洁等增值服务。相比较传统的租房市场，自如的这种增值服务更人性化，看起来租客所负担的费用也会减少。

所以长租公寓的到来，一定意义上为白领人群打造了一个“家”。

2．三类长租公寓玩家把持行业

2017年长租公寓爆发了，站到了风口上，在政策导向下谁都想参与，地产、银行、互联网、中介纷纷入场。

2015年1 月，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》；2017年8月，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号），确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

风口上的生意，不心动是不可能的。

除了政策导向，还有一个最重要的原因是融资能力。一位龙头地产行业的高管认为，长租公寓爆发很多人看重的不是模式，而是模式背后强大的融资能力和短期资金池。

目前市场上有三类长租公寓玩家，以地产系为代表的万科泊寓、龙湖冠寓等；中介系的如自如、相寓等；互联网资本为主的资本系如蛋壳公寓、青客公寓等。

上述人士指出，真正的长租公寓实则是“二房东”，通过将房东手里的房子租过来以后，经过统一的装修租给白领人群，初衷是好的。好比一套房，业主要租2800，分成4个房间，每个人负担900，玩家可以赚800元，但对用户还有增值服务如保洁、维修等，其实利润在500元左右，前期需要装修，运营成本并不低，长期才能盈利。整个模式长期发展需要有四种能力，前端的融资能力，中端的增值服务能力，后端的服务维护能力，最重要的是贯穿全局的品牌运营能力，核心是让租客获得满足感。

他认为，这三种玩家的玩法各不同，中介如自如最大的问题是，牵连到房东，因此管理半径太长。而互联网玩家过于看重规模，因此后续服务能力肯定不足，一旦资金链断掉，就会发生爆雷事件。这对于长租公寓行业是个致命要害，现阶段应该考虑盈利模式，而不是规模。

对于地产行业，他认为也不是好事情，虽然地产行业有自持资产，可持续性强独立性高，但也给一些资产不好运营模式不佳的地产公司带来了新的输血模式，同时还可以把手里的租约债权打包做租赁类ABS。

据一位业内人士透露，龙湖地产公司目前和农行合作发行住房租赁ABS， 佳兆业、万科等都发行住房租赁ABS。拿到现金就去买地，你看见的是地产亏钱，看不见的是买了多少地，但这种模式非常不健康，上半年有不少相关地产纷纷倒旗。

3．行业和生意，圈钱的都是做生意

而最近出事的，正是需要用扩大规模才能输血的互联网玩家，爆雷的巢客、友客等，以高进低出的玩法，让长租公寓再次深受大众质疑。“庞氏骗局”的游戏又一次波及大众，上一次是至今还在清退的P2P行业。

这是第二波长租公寓爆雷事件，第一次是2018年悦如、乐伽等品牌集中爆雷。

早期品牌公寓比如上海的青客，自如，YOU＋，遇见，领地，背后都有资本，一进门就开始恶性竞争了，高价从各地抢占房源。时任我爱我家副总裁胡景晖就直言，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20％到40％在争抢房源，而且这些长租公寓重装修、N＋1出租模式更加剧了租房价格上涨，扰乱正常的市场。

2018年，长租公寓玩家以长收短付＋期限错配的形式，让租户向金融机构贷款，提前收取一年的房租，结果爆雷后租户背上一年的租金贷，更被房东赶出去。

时隔两年，长租公寓的玩法升级，以超高的房价掠夺式从房东手里租房，以一年付优惠为由头，骗取租户一年租金。据警方透露，此波爆雷的公司成立时间不到2年，但大多在数十个城市均有子公司。

针对此次事件，上述高管表示，这并不能代表长租公寓是一场骗局，生意和行业不是一个角度。从行业来看，长租公寓需要的是长期抗风险能力和稳健的盈利模式，从做生意角度就是为了“捞钱”。这几家爆雷的公司是典型的互联网打法，击鼓传花最终接不下去了。像蛋壳和青客上半年也不同程度曝出拖欠房东房租事件，这也是源于前期过快扩大规模，一方面为了拆东墙补西墙，另一方面也是为了钱。前期资本不惜一切赔钱收房，推动房租上涨，长租公寓自己将自己做成了资本游戏。

一位业内人士表示，长租公寓未来的盈利模式应该是以用户为核心的粘性增值服务，如资产管理，人力资源输出等。而且最核心的是，做到头部企业的应该自持物业，做“二房东”只能通过不断壮大规模来维持发展，一旦资金链断掉，还是会不可避免的爆雷。

他说道，一个行业初期，是允许死掉百分之八九十企业，然后才能健康发展。

笔者最后想说，对于异乡人，也没有想有多体面，多有自尊地活着，只是希望有安身之地，商量着在陌生城市生存下去。真正的长租公寓是能给白领带来一定归属感的。

全文完，感谢您的阅读。