《港湾商业观察》梁美燕

相比不少流动性紧张陷入债务违约中的房企，融信中国（03301．HK）似乎要好很多。然而，摆在融信中国面前的困难与压力仍然不容小觑。

截至2022年3月9日，融信中国股价收报于2．370港元。市场对融信中国的恐慌情绪，在股价上表现明显。如果从2021年6月至今来看，短短八九个月时间，融信中国股价下跌了55．11％；2022年以来，融信中国股价下跌了21％。

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销售额连续大幅下滑  

3月3日，融信中国公布前两个月销售情况，总合约销售额约为人民币148．35亿元，同比下降38．7％，总合约建筑面积为74．07万平方米，同比下降39．48％， 平均合约售价约为每平方米人民币20030元，同比增长1．3％。

具体来看，2月，融信中国合约销售额约83．29亿元，同比下降30．02％，合约建筑面积约41．94万平方米，同比下降28．77％，平均合约售价约为每平方米19860元。

1月，融信中国合约销售额约为人民币65．06亿元，同比下降47．09％，合约建筑面积约为32．13万平方米，同比下降49．41％，平均合约售价约为每平方米人民币20251元，同比增长4．6％。

2021年12月，融信中国合约销售额约为人民币102．45亿元，同比下降52．36％，合约建筑面积约为51．61万平方米，同比下降49．75％，平均合约售价约为每平方米人民币19851元，同比下降5．17％。

截至2021年12月31日止12个月，融信中国总合约销售额约为人民币1555．20亿元，总合约建筑面积约为733．66万平方米，平均合约售价约为每平方米人民币21198元。

显然，从近几个月销售金额以及销售面积大幅下滑来看，融信中国压力不小。当然，这也是全行业所面临的共同挑战。

克尔瑞的研究数据显示， 2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015．8亿元，比1月降低23．5％，同比降低47．2％，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56．5％。

细看融信中国销售区域以及土储布局，从2021年上半年财报来看，融信中国拥有全国共计282个项目，总土储约3162万平方米，其中330万平方米为持作出售已竣工物业，2220万平方米在建及610万平方米持作未来开发。当中，长三角地区的土储占比达46％。

2021年上半年，融信中国实现合约销售金额830亿元，同比增长37％；合约建筑面积约403万平方米。其中，长三角区域在上半年合约销售额占比达71％。具体来看，销售金额排在前五名的城市分别是：杭州、上海、福州、南京、苏州，销售金额分别为187．84亿元、96．83亿元、74．91亿元、54．92亿元、48．68亿元，占比分别为22．64％、11．67％、9．03％、6．62％、5．87％。

占据土储近半以及为销售额贡献高达七成，融信中国销售额显然大量依赖于长三角。如何加快销售，这几乎成为融信们的所有难题，而区域相对集中的风险，在市场环境不佳的情况下，压力或将更大。

如果销售继续大幅下滑，融信中国的面临的连锁反应无疑将水涨创高，继而影响到流动性与债务偿还。

“在短期内，融信中国将高度依赖可用现金和从合同销售产生的现金以清偿债务；然而，相当大部分的可用现金和现金生成或会滞留在项目公司，且中资房企可否取用项目公司的现金以供偿付资本市场债务尚存巨大不确定性。”惠誉在2月23日的评级报告中这样表示。

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下调评级、卖宁波项目与积极偿债

同一时间，惠誉将融信中国长期外币发行人违约评级（IDR）从“B”下调至“B－”，高级无抵押评级及其存续美元优先票据的评级自“B”下调至“B－”，，回收率评级为“RR4”。展望“负面”。

惠誉称，评级下调反映了融信中国为2022年下半年到期资本市场债务再融资的不确定性增加。惠誉认为，融信中国有足够的流动性来偿还2022年3月到期的美元债券，但其资本市场准入仍然有限，该公司可能主要依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的资本市场债务。

惠誉表示，融信中国有135亿元人民币资本市场债券于2022年到期或可回售，其中包括2022年3月1日到期的3．94亿美元高级票据和2022年10月到期的6．9亿美元票据。惠誉认为，融信中国有充足的流动性来偿还其2022年3月到期的美元债券。然而，由于该公司资本市场融资渠道持续不畅，其再融资风险正在攀升。

惠誉还表示，若融信中国资本市场融资渠道持续不畅，并利用手持现金偿债，将影响到该公司补充土地储备的能力，继而将有损其业务状况。

惠誉预期，若融信中国持续使用在手现金优先偿债而非补充土储，该公司2022年、2023年土地储备可支持开发的年期将分别降至约2年、不足1．5年。若融信中国大幅削减购地金额，该公司的土地储备质量亦会恶化。

惠誉还称，融信中国的非控股权益约占其权益总额的65％，在同业中处于高位。这表明融信中国依靠非控股股东（多为房企）出资来获得业务扩张所需资金。惠誉认为，非控股权益比重高或会导致现金漏损，并影响中资房企取用项目公司现金的能力。

2月25日，融信中国发布公告称，公司已境内银行帐户汇出所需资金至其境外还款帐户，用于偿还存续的于2022年3月1日到期的10．5％优先票据的本金总额约2．63亿美元及已累计未付利息金额约2396．57万美元，合计约2．86亿美元。至此，融信已完成上半年到期美元债的全部兑付工作。

为偿债及补充流动性，融信中国也如多数房企一样，积极卖项目。2月18日，融信中国发布公告称，将非全资附属公司宁波海亮房地产投资有限公司55％股权售予海亮集团，代价4．21亿元。

据悉，宁波海亮现由融信中国及宁波海饶分别拥有55％及45％股权，2021年度除税后溢利净额9009万元。

这似乎说明，即便是位居经济发达城市的宁波项目，也需要及时处置，回收资金。因此，融信中国是否会同样操作，大规模转让长三角资产？尚待进一步观察。《港湾商业观察》针对惠誉评级说法以及公司经营发展等问题联系融信中国，未能获得回复。

知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示，评级机构的评级说明其对于当前中国房企经营方面的风险提示。当然需要看到，对于融信来说，经营层面稳定，投资方面也比较稳健，目前此类问题也会随着行情的改善而改善。今年中国房地产总基调是趋稳，近期3月份一些二线城市如西安和南京也开始看出，市场在小幅回暖，此类数据改善，对于类似持续扎根二线城市的融信来说，具有积极的意义。

严跃进认为，主动偿还债务，释放两个积极信号，一个是表明企业是负责任的企业，对于债务问题不回避，主动从市场化和法治化角度履行职责。一个是表明企业资金状况还是有改善空间。类似偿债，说明偿债的“弹药”丰富，有能力促进债务工作的稳健处置。

目前看来，融信中国的短期偿债问题得到解决，然而，更长的下半年是否也将妥善解决，仍需关注公司的资金状况，这又显然与公司的销售额状况紧密关联。同时，市场应密切留意惠誉所提及到的，可用现金和现金生成或会滞留在项目公司，这是否存在较大不确定性。

（港湾财经出品）