房地产下行周期里，一向稳健的时代中国控股近日也哭穷“退地”，试图拿回已支付的20亿资金。
20天前，公司董事局主席岑钊雄还在业绩会上侃侃而谈，认为地产行业最糟糕的时间已经过去，没想到自己马上陷入退地回血的尴尬境地。
昨日收盘，公司股价收报2．97港元，跌10％，总市值62．42亿港元。

哭穷退地
20天前，时代中国控股董事局主席岑钊雄在2021业绩会上称行业最糟糕的时刻已过去，未来会先低后稳。岂料话音刚落，公司就决定退出多个城市更新项目。
一份广泛流传、公司写给广州市的恳求纾困报告显示，从2019年至2021年，公司先后成为从化区禾仓村、增城区城丰村、新汤村的旧村改造合作企业或意向合作企业，3个项目已投入履约保证金3亿元。
公司在广州黄埔区参与岗贝村、双井村等5个旧村改造项目，累计投资17．1亿元，这些项目已基本完成拆迁工作。
公司的诉求只有两条，一是恳请广州市协调退回从化、增城3个项目履约保证金，另外，希望协调返还黄埔区5个项目前期投入资金。
对于这次“退地”风波，公司对外表示，主要是对存量城市更新项目进行审视和调整，是正常的企业经营行为。
城市更新业务是公司核心业务之一，2021年，公司来自该业务的收入约44．07亿元，占公司总收入的10．1％。

突然选择退出，一个重要原因来自政策的变化。去年10月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，给全国城市更新项目业务带来不确定性风险，广州当地旧改项目旋即被迫暂停。
公司退出旧改项目不是个例。据克而瑞数据，去年广州就有不少于16个旧村改造项目主体异动，且大部分为国企接盘。

现金流告急？
在这份落款3月29日的“退地”报告中，涉及从化区、增城区3个项目合计3亿元履约保证金，公司表示这笔钱对企业解决阶段性困难“尤为重要”，且希望广州市协调在4月底前退还到位。
作为千亿房企，时代中国控股以往以经营稳健的形象立身，如今也走到资金告急这一步了？
单从财报上来看，不至于如此。2021年末，公司现金及银行结存账面结余206．57亿元，其受限制银行存款59．39亿元，而一年内到期借款110．20亿元。当年，公司去计息负债水平较上年同期下降81亿元，平均成本6．6％，同比下降0．7个百分点。
当期，公司净负债比率、资产负债率、现金短债比分别为76．7％、74．6％和1．87倍，是一家黄档企业。
在业绩会上，公司表示，截至3月底已累计偿还短债25亿元，年内到期偿债债务仅85．1亿元，公司“很有信心按时偿还”。
今年4月是国内房企偿债高峰，也是时代中国控股偿债关键期。4月20日、26日，公司有两笔金额为1．668亿美元和1．75亿美元的美元债到期。
除此之外，今年8、9月合计27亿元债务待偿，还有银行及其他借款约37亿元。
2021年，公司陷入增收难增利的局面，实现收入436．35亿元，同比增长13．11％，归母净利润32．60亿元，同比下降34．02％。
其实，对公司的盈利能力，三大国际评级机构早有警觉。
今年1月以来，标普、惠誉及穆迪先后下调对公司评级，均展望负面，意味着公司在未来1年至18个月里，融资能力存在不确定性。
4月7日，穆迪预计未来12个月至18个月公司销售额将会下降，导致流动性减弱。
也确如穆迪预计，在销售方面，公司今年3月销售额实现45．63亿元，同比下降45．5％，今年1月至3月，公司合约销售额约141．67亿元，签约建筑面积约86．1万平方米，同比分别下降30．1％和16．5％。

旧改大鳄
1999年，29岁的岑钊雄进入广州一家地产企业从事房地产销售工作，随后创立了公司前身时代地产。
2000年，公司首个住宅项目广州翠逸家园上市销售一炮而红，在广州积攒几年后，岑钊雄带领公司从广州向外拓展。次年，岑钊雄创办的香港时代投资与广州百润置业联合设立时代集团，强强联手，直至后者在2007年退出，时代集团成为外商独资企业。
自2006年开始，无论是通过并购方式，还是广泛合作模式，时代地产陆续进入佛山、中山及珠海，甚至向北扩张至长沙。

一开始公司通过公开市场拿地获得开发资源，成本相对较高，当时在获取土地成本低、利润高的旧改项目，时代地产还没有明显优势，只能靠收购方式间接进入。
公司直接进入旧改市场比富力、佳兆业及合生创展晚很多年。直到2010年，公司一举将广州萝岗区4个行政村旧城改造项目揽入怀中，项目建筑面积合计高达518．3万平方米，比后来的旧改巨无霸深圳白石洲旧改（计容建筑面积358万平方米）还大。
有了旧改项目支撑，公司发展坐上火箭。
2013年，公司冲击港股，当年销售规模突破百亿，2020年销售规模首次突破千亿，为1003．8亿元。
截至去年末，公司拥有城市更新项目135个，潜在总建筑面积约4000万平方米，是公司重要土地储备来源之一。
公司旧改业务以广州、佛山为重点城市布局。据公开信息，截至2020年末，公司在广州、佛山分别拥有71个、42个城市更新项目，总体建筑面积分别为2801万平方米和926万平方米。