不爱嘈杂，不喜“凑热闹”。

　　文丨华商韬略 云潭

　　炙热的夏季流火，为房地产市场带来了些许暖意。

　　过去的6月份，房企艰难的寻底过程初现了曙光，幸存下来的企业销售额环比大幅上涨，龙湖、旭辉等，也用数据顶起了民营房企的“荣光”。

　　过去，很多房企早已意识到“不能将鸡蛋放在一个篮子”的道理，纷纷布局第二增长曲线，而物业、商管就是其中代表。巨大的想象空间，稳定的现金流，再加上持续的成长性，让相关企业获取了更高估值。碧桂园服务市值一度超越碧桂园就是典型案例。

　　然而资本市场情绪还没有完全修复，恒指数个月持续的低位震荡仍未结束，意味着当前走势尚未明朗。

　　在7月7日，龙湖智创生活更新了招股书，继续推进上市进程。据龙湖方面的回复，更新提交上市申报材料是公司主动、理性、积极的选择。

　　而无论主动或是被动，一个显而易见的事实是，在全球资本市场动荡之际，韬光养晦，更胜于蒙眼狂奔。

　　更新数据 已手握主动权？

　　物业服务曾经是资本市场的香饽饽，但覆巢之下难有完卵，随着地产股的整体性下挫，物业股也被“连累”。有统计显示，今年上半年，80％的上市物企股价出现下滑，其中7家跌幅超五成。

　　新股发行方面，此时要想获得高溢价、高估值已非易事，物企上市的最佳窗口期在2021年初已经逝去。

　　近期，登陆港股的新股集体受挫，认购最热烈的玄武云表现不佳，润迈德－B大跌15％，鲁商服务上市首日重挫超25％。

　　整个行业大环境不佳的背景下，作为一家地方性的小型国有物业企业，鲁商服务逆势上市，股价破发大跌也在预料之中。

　　这样来看，2021年以来上市的多家地产相关企业，几乎全部破发，跌幅较小的如越秀服务，也有14％。

　　中指研究院就指出，“当前是房地产深度调整期，并非上市良机，地产相关企业要把握好上市节奏。未来市场回暖，市场预期发生改变，才是企业冲击IPO的好时机。”

　　时也，势也。本次更新招股书的无缝衔接，意味着龙湖智创生活继续推进其上市进程，但龙湖审时度势，在上市时机选择上，将主动权把握在手中。毕竟当前逆势上市，并非理智之举。

　　早在今年1月7日，龙湖智创生活就已在港交所递交招股书。按照港交所规定，由于首次呈交的申请资料已满六个月，财务数据过期，首次申请已经失效，但这不意味着IPO的终结。

　　统计显示，截至6月，港交所已有超过76家企业的首次IPO申请失效，且在年内更新了招股书，包括刚刚上市的快狗打车。

　　而且在地产大变革时期，对于与其强相关的物业、商管企业，港交所无疑将采取更严格的财务审查。

　　此外，由于全球资本市场动荡加剧，以及疫情反复的影响，自2021年下半年起，港交所对上市标准明显收紧，使得整体流程时间有所拉长。

　　当然，正如有机构人士表示，“不排除企业已通过聆讯，但尚未披露的可能性。”3个月前，就有消息称，龙湖智创生活上市计划已获得港交所批准。

　　若消息准确，则龙湖智创生活更新招股书，此举既是符合上市规定的常规操作，亦是对投资者负责，以及综合考虑各方因素的选择。

　　地产之后 开辟新赛道

　　自2021年下半年以来，不同于房地产销售额的势弱，物管服务呈现出惊人的潜力。

　　在2021年，与万科A、碧桂园的业绩形成反差的是，万物云归母净利润增长13％，碧桂园服务净利润大增56．4％。

　　显然，以物管为代表的“地产＋”业务正绽放出全新的生命力。龙湖智创生活是年初龙湖推出的一个全新物种——。它并非龙湖智慧服务和龙湖商业运营的简单相加，而是在运营思路、品牌内涵等方面的全新升维，是一个全新的轻资产旗舰平台。

　　相比重资产的地产开发，龙湖智创生活身躯更轻盈，成长力强劲。

　　2019年、2020年及2021年，龙湖智创生活营业收入分别为43．69亿元、64．68亿元、110．56亿元；净利润分别达到6．81亿元、9．31亿元、13．67亿元，营收和净利润双双增长，且增长的速度不断加快。

　　今年1－4月，龙湖智创生活营业收入达到40．64亿元，同比增长38．6％；归母净利润5．32亿元，同比大增69％。利润增速远快于营收，显示出盈利能力大幅增强。

　　在管面积是物管企业的业绩来源，而合约面积和在管面积的差值，这代表着物管企业的成长性。

　　截至今年4月底，龙湖智创生活物管服务在管面积2．74亿平方米，合约面积3．86亿平米。商业运营方面，在管商场62座，签约项目134个，合约运营面积约1240万平方米。

来源：龙湖智创生活招股书

　　龙湖智创生活虽规模不及碧桂园服务、万物云，但在全业态物业管理及商业运营服务这一赛道中，龙湖智创生活稳坐头把交椅。

　　依托于龙湖集团，其主打“以智能科技赋能物业管理及商业运营”，通过科技焕新服务标准。

　　在持续加码的科技投入下，龙湖智创生活建立了行业领先的科技服务体系，提升服务精准度和人性化水平。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水就指出，当前的市场环境下，地产相关企业上市，让投资者产生兴趣，必须要有特色的经营模式，体现经营特色。

　　港股市场上，商业投资与商业运营始终是一个备受青睐的资产。拥有商业（天街）的龙湖、吾悦广场的新城控股、万象品牌的华润置地，市盈率就要比以住宅为主的房企高出不少。

　　这些企业分拆出来的子公司，估值优势更加明显，华润万象生活的动态市盈率高达 41倍，全新的商业模式，将扭转此前资本市场对地产公司的刻板印象。

　　长期以来，龙湖一直是地产界稳健经营的代表，恪守财务纪律，守正致远，龙湖集团已连续六年保持“三道红线”绿档。

　　经历此前一轮的物管企业抢跑上市后，目前待上市的优质地产链企业已经不多，龙湖智创生活、万物云、万达商管就是其中的佼佼者。

　　走过物业行业的起飞、火爆、冷静之后，行业回归理性，龙湖智创生活谋定而后动，不爱嘈杂更不喜“凑热闹”，静待在资本市场的绽放。

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