7月12日，汇丰发布了一份地产及物业行业研究报告，预计未来十年及以后，中国房地产将经历“大洗牌”，加杠杆快速扩张的时代彻底终结。

汇丰认为，行业充满挑战，但对于“幸存者”来说则是机遇。

考虑面对行业违约增加及限制性政策，汇丰将大陆主要房企分为四类：行业领袖、普通发展商、“抱恙”发展商及其他。

其中，中海、华润置地、旭辉、万科、保利、龙湖、绿城被列为行业领袖，汇丰认为其持续坚持财务纪律，违约风险最低。

报告指出：地产黄金时代已经过去，2021年是行业规模的顶点，预计到2030年的销售规模比2021年下降26％，和2017年持平。同时，2030年“市场领袖”类开发商规模占比会从20年的16％提升至25％。

市场向稳固发展的龙头集聚已是大势所趋。像最近北京和上海的土拍意向房企名单，大多是央国企扫货，民企就只看到了龙湖。

央国企队伍在大环境下实力凸显。但像龙湖、碧桂园、旭辉等，能够存活下来的民企，也有它们的共同之处，那就是保持自身的安全度，抓好销售与每一个融资窗口。

信誉的力量

在市场信心不足的时候，最重要的就是如何提振。房企能够按时还债，信用便是最有力的鼓舞方式。

从去年以来，房企股债杀跌已是常有的事。为了维护市场信心，不少有实力的民营房企，都在努力行动。最近，龙湖、碧桂园、旭辉等房企，如期兑付或回购自家的债券或股票。

7月13日，作为民企中评级最高的龙湖，完成了一笔到期美元债的兑付，本金金额4．5亿美元。至此龙湖年内已无到期美元债，最近的一笔是明年4月，本金为3亿美元。目前该债券的价格1美元面值97．58美分，几乎没有折价，这也显示了市场对如期兑付的信心。

同一天，旭辉控股股东林峰，在公开市场购买100万股公司股份。虽然数额杯水车薪，但控股股东的信心也给资本市场带来鼓舞。当天旭辉股价终于触底回升。

早在6月23日，碧桂园发布公告称，公司已提前回购7月到期的美元票据，总额约4．11亿美元。公司年内到期的美元债悉数偿还完毕。

能够按时还债，甚至是提前回购，体现的是公司背后严格的资金管理。手有余粮，才能不慌不忙，合理分配。而这一方面需要销售的稳定，带来现金回流。另一方面则需要房企对负债的极致把控。

以龙湖为例，相较多数民企原地踏步，甚至倒退的销售表现，龙湖仍能以自己的节奏前进。

6月份，龙湖权益签约面积为101．5万㎡、权益销售额为160．2亿元，分别环比增长81．6％、76．8％，整个上半年实现权益销售565亿元。

回顾整个上半年，龙湖在全国68个城市有在售项目，其中在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6个城市，均摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、35个城市进入市场前十。

除了销售，在负债把控上，截至2021年年底，龙湖净负债率进一步下降至46．7％，现金短债比达到6．11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3．88），在手现金为885．3亿元。

销售和债务水平把控得当，是当下民营房企能够存活下来的两个重要原因，而这也能帮助它们在融资端口赢得先机。

融资的突破

2021年以来，房企的融资需求一定程度被压抑，今年3月，融资政策开始适度纠偏。但房企融资“造血”功能还在缓慢恢复。CRIC数据显示，2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元，同比下降53％。

从降杠杆到稳杠杆，房地产企业融资经历了艰难的转折。虽然，目前的融资政策也在逐步支持房企的合理融资需求，包括并购贷款和绿色融资等融资新出路的开辟，但偌大的房地产市场，资金需求量仍是一个很大的缺口。

在这种情况下，能抢先拿下融资的房企并不多。细看今年以来能够拿下融资的民营房企，其实跟汇丰的名单大大重叠。

5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，并陆续发行人民币债券。

截至6月底，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。

7月份，龙湖再次宣布成功发行2022年第三期境内公司债，发行规模17亿元，利率4．1％。

2022年以来，龙湖累计新发行公司债、绿色债约50亿元，成本在4％左右，基本跟国企的融资成本保持一致。

可以看到的是，这几个在前期保有余粮，能够在突发的大环境下，还能保证自己销售节奏与财务杠杆的民营房企，在新一轮的融资中才能真正做到把握先机。

结语

过去一年房地产市场正在发生翻天覆地的变化。无论是开发商，还是楼市，都在经历着巨大的挑战。

在2022年《财富》中国500强中，上榜房企仅44家，营收总额为3．95万亿元，比2021年下降25．47％。

并且，这是2016年以来，上榜房企数量最少的一年。恒大、融创、世茂等房企均从榜单消失，绿地转而变为No．1和它一起进入榜单前100名的，只剩下碧桂园、万科、保利、龙湖、华润置地、新城、招商蛇口等7家房企。

行业洗牌，从如何存活，到如何成为行业领袖，相信也是当下每一个寻求转机的民营房企都在思考的命题。