曾号称房地产"华南五虎"之首的富力,难过年关。

近日,一张《富力25载 员工感恩回馈》的海报刷屏地产圈。海报显示,2020年12月23日至2021年1月22日,凡富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工,购买2020年全国在售项目,均可享受最低75折优惠,且可以免费更名,不限套数。

侃见财经就此事向富力员工求证,得到的答复是,确有此事。

也就是说,一套500万的房子,富力员工用此优惠政策购买可节省125万元,优惠力度非常诱人!而且,可以一年内免费更名,转手卖给客户,但必须全款认购。

很显然,富力集团推出员工75折买房,是一种变相促销的方式,看起来是员工福利,其实也是一种销售手段,大部分销售人员会将折扣让客户,富力则可以在年底加速回款。

值得一提的是,75折仅限于12月23日至12月28日的5天内,跨过年关,折扣力度便会缩减成85折。

而打折卖房的背后,是富力对巨额债务与"三条红线"的焦虑。

就在半个月前,富力陷入"裁员风波"。

12月10日,自媒体"猫哥观地产"曝光一份富力地产(02777．HK,下称"富力")内部签字的《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》。

文件显示,富力内部针对营销系各编制人员进行梳理,各地区即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作,并在12月31前完成人员配置及新员工上岗培训。

其实,富力裁员几乎贯穿了2020年全年。有内部员工表示,今年疫情过后,部分子公司员工人数优化了15%左右。

同时,富力的财务报表也证实了这一点,截至2020年6月末,富力员工总数约39244人,而2019年末为62305人,半年内员工人数降幅超37%;总员工成本亦同比减少18．89%至14．6亿元。

裁员、降薪的背后,是富力地产正遭遇最危险的时刻,深陷"周转慢、重资产、高杠杆"的怪圈。

三年前,富力斥资189亿元接盘了万达的73家酒店资产包,本以为捡了个大便宜,没想到现在却严重拖累了富力的现金流,成为了一个难以甩掉的包袱。

摇身一变成为"全球最大豪华酒店巨头"的富力,本想在酒店行业大赚一笔,却遇上了前所未有的疫情,让酒店业务全面下滑。据2020年中报数据显示,酒店业务只贡献13．96亿元的营业额,降幅超过58%。

要知道,在拿下万达73家酒店之后,富力地产的董事长李思廉曾放出豪言:在2020年要实现3000亿元的销售额。

不仅酒店销售惨淡,富力卖房的业绩也不容乐观。今年前11个月,富力地产累计实现合约销售金额约1172．8亿元,同比下降2．55%,目标完成率仅有77．18%。

与此同时,2020年以来,富力显著放缓了拿地节奏,上半年,富力购置土地储备权益可售面积为243万平方米,同比下降62．6%;权益拿地金额60亿元,同比下降66%。

而这一切,都是为了还债。

富力的债务压力,到底有多大?

国盛证券在研报中指出,2020年上半年,富力的经营性现金流仅有74．3亿元,预计全年经营性现金流难以超过200亿元;而未来一年有695亿元非流动负债到期。即使企业放缓甚至停止拿地,也存在500亿元左右的融资缺口。

据富力地产的财报显示,截止2020年9月30日,富力的总负债高达3532亿元,即使扣除预收款后,负债规模也超过3169亿元,其中短期借款更是高达2381亿元。

在2020年底之前,富力地产将面临150亿元境内债券回售,2021年1月份还将面临近100亿元债券集中到期。另外,富力的存续债券总规模超700亿元。

然而,三季度末,富力手中持有的现金及现金等价物只有360亿元,显然无法填补500亿的资金缺口。

到期债务,火烧眉毛,但富力地产借钱融资的难度也越来越大。

在各大评级机构眼中,富力的偿债能力堪忧,穆迪、标普、惠誉接连下调了富力的信用评级,这也直接导致,富力发债的成本越来越高。

11月12日,富力公告发行一笔3．6亿美元的优先票据,年利率高达12．375%,比富力上半年11．7%的净利润率还要高。

屋漏偏逢连夜雨,困境之下的富力地产,即将面对一个更致命的政策:"三道红线"。

今年年中,央行、中国住房城乡建设部牵头召开重点房地产企业座谈会。碧桂园、恒大、万科等12家公司挂着"重点房企"的名号参会。

会上,监管部门公布了"三条红线"新规:

红线1:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

红线2:房企的净负债率不得大于100%;

红线3:房企的"现金短债比"小于1。

一旦房企 "踩线",则不能增加或需严控有息负债规模,而富力"三条红线"全部踩中。

可以发现,不管是以哪个时间段为基准,富力都踩实了"三道红线"。

有泰禾的前车之鉴,偿债能力下滑后,如若该项新规未来实行,面临现金流危机及金融监管趋严,对于富力来说无疑是雪上加霜。

融资难,销售回款下滑,富力短期内获取现金流的方式,或许只剩下"卖身"。

2020下半年,富力卖掉的第一个项目是富力空港物流园,据公告显示,富力将从这笔交易中,获得约41．2亿元的现金付款,交易所得款项用于降低负债。

另外,在富力"卖身"过程中,从万达收购的酒店资产也成为了大家议论的焦点,市场上传的可能处置方式包括折价卖出,分拆上市等。

如果卖了,富力可能会割肉在最低点,影响利润,降低净资产,且短期内难以找到合适的接盘方;分拆上市可能流程比较长,且面临较大的政策不确定性,远水难以解近渴。

截至到目前,依旧没有看到富力有明确、可靠的资产处置计划。

但是,随着大量债券的到期时间逼近,同时还要满足"三条红线"的监管政策,留给富力的时间,已经不多了。