文｜恒心

来源｜博望财经

8月24日，中国综合实力最强房地产企业之一的广州富力地产股份有限公司（富力地产，2777．HK）发布2021年中期业绩公告。财报显示，2021年上半年富力地产营业额同比增长18％至394．9亿元，但因入账面积、产品组合变动及较高的融资成本等因素，毛利及纯利分别减少至85．7亿元及31．8亿元；同时毛利率较上年同期的33．5％下滑11．2个百分点至22．3％，对此富力地产表示，“毛利率下跌是由于调整平均销售价格以加快销售速度，以致影响集团的毛利率。”

数据来源：富力地产2021年中期业绩公告。

此外，据此前4月19日发布的2020年年报显示，富力地产实现营业收入860．04亿元，同比下滑5．45％，同时重要盈利指标均有所下滑，其中毛利率同比下滑8．92个百分点至25．06％，利润总额同比下滑20％至103．66亿元，净利润同比下滑14．5％至78．38亿元，归母净利润同比下滑12．01％至76．96亿元。

通过上述数据我们可以明确看出，富力地产自2020年以来利润持续下滑，且一直延续到2021年上半年，足可见其盈利能力持续承压。

富力地产成立于1994年，后于2005年7月成功登陆香港联交所主板上市，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一，并拥有一个多元化的优质物业组合，从大本营广州开始，富力地产的业务已扩展至北京、上海、天津、重庆、成都、海南、西安、江苏、沈阳、太原、惠州等十多个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略。

资料来源：百度百科。

据企查查官网显示，富力地产自成立以来仅存有2条融资信息。具体如下：

资料来源：企查查官网。

股东及持股方面，富力地产属性为外资企业，第一大股东为李思廉（直接持股比例28．97％），李思廉和张力（直接持股比例27．5％）为富力地产共同实际控制人。

资料来源：企查查官网。

富力地产自2020年以来利润持续下滑，且一直延续到2021年上半年，足可见其盈利能力持续承压，同时短期偿债压力较大的同时全踩“三道红线”，核心资产受限占比较高，占净资产的比例近2倍，再融资受到极大影响；叠加曾多次被列为被执行人以及新增数百起诉讼纠纷，信用质量存在较大瑕疵，面临很大的或有风险；此外，被曝大规模裁员近4成，海南红树湾项目因不合规遭中央督导组点名。

受上述因素影响，富力地产股价直线式暴跌。

富力地产股价由2021年6月2日最高价10．06港元／股波动暴跌下滑至2021年8月24日最低价6．60港元／股，此后有所上升，截至9月2日收盘价6．59港元／股，富力地产股价暴跌超30％，市值“蒸发”126．82亿元。

数据来源：富途牛牛。

01

短期偿债压力较大的同时全踩“三道红线”，再融资受到极大影响

2017～2020年末，富力地产资产负债率分别为80．93％、81．33％和80．07％，剔除预收款后的资产负债率分别为75．03％、76．40％和73．93％，资产负债率持续处于高位；合并口径有息债务分别为1811．58亿元、2236．14亿元和1889．40亿元，虽2020年末有息债务有所下滑，但规模仍很大；同期短期债务分别为702．09亿元、887．44亿元和930．92亿元，而现金及现金等价物余额仅分别为197．83亿元、229．04亿元和256．73亿元，与短期债务的比例仅分别为28．18％、25．81％和27．58％，足可见富力地产短期偿债压力较大。

2020年末，富力地产本部剔除预收款后的资产负债率为88．28％，有息债务294．10亿元，其中短期债务175．20亿元，而现金及现金等价物余额仅76．68亿元，与短期债务的比例仅为43．76％，对短期债务的覆盖能力极为匮乏。

如此庞大的债务压力，富力地产唯有通过不断融资才能实现债务的滚续，“借新债还旧债”成为主要生存之路。但遗憾的是，貌似这条路被阻断了。

2020年8月，多部门明确了收紧地产企业融资的“三道红线”，即（1）剔除预收款后的资产负债率大于70％；（2）净负债率大于100％；（3）现金短债比小于1倍。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月末为上限，不得增加。

据财报显示，2020年末富力地产已全踩“三道红线”。具体来看，富力地产剔除预收款后的资产负债率为73．93％，净负债率为171．61％，现金短债比0．43倍。虽2020年以来富力地产通过出售重资产项目及股权等降低负债，但效果甚微，这就意味富力地产有息负债规模以2020年末为上限，不得增长。

当然，此时会有不少读者认为，虽然举债方式融资受限，但还可以通过其他方式（比如抵质押）进行融资。笔者在此很遗憾的告诉大家，富力地产核心资产受限占比较高，再融资恐很难。

2020年末，富力地产受限资产账面价值合计1391．38亿元，占同期末资产总额的31．95％、净资产的160．26％，主要包括存货690亿元、固定资产269亿元、投资性房地产200亿元和货币资金143亿元，约分别占同期末该科目余额的30％、90％、59％和36％。

毫无疑问的是，富力地产被划为“红色档”，有息债务规模不得增加，但考虑到其短期债务压力较大，只有通过不断融资才能实现债务的滚续，而此时再融资能力受限，或对其未来房地产业务的发展造成较大的不利影响。

02

信用质量存在较大瑕疵，面临很大或有风险

据中国执行信息公开网显示，5月19日富力地产新增1条被执行人信息，执行标的27．23万元，执行法院为广州市天河区人民法院，案号“（2021）粤0106执15661号”，案件系与中信银行金融借款合同纠纷。

资料来源：中国执行信息公开网。

据企查查官网显示，截至8月25日，富力地产上述被执行人信息加上历史被执行人信息已高达近200条，被执行金额合计4939．59万元。

资料来源：企查查官网。

同时，富力地产因金融借款合同纠纷等涉诉。

富力地产自2018年以来新增逾200封裁判文书，案由多涉及金融借款合同纠纷、申请确认仲裁协议效力、民事案件执行、房屋买卖合同纠纷案件执行、著作权权属及侵权纠纷、国内非涉外仲裁裁决和追偿权纠纷等，上述案件分别为62起、41起、35起、32起、21起、19起和17起，其中富力地产作为被告／被申请人涉诉金额高达1．18亿元，占比55．78％。

资料来源：企查查官网。

富力地产因申请确认仲裁协议效力等另涉及逾200条开庭公告。

富力地产案由多涉及申请确认仲裁协议效力、金融借款合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷、合同纠纷、侵害作品信息网络传播权纠纷、著作权权属及侵权纠纷等，上述案件分别39起、23起、21起、20起、19起及19起，其中富力地产作为被告／被申请人的案件近7成。

数据来源：企查查官网。

富力地产曾多次被列为被执行人以及新增数百起诉讼纠纷，足可见其信用质量存在较大瑕疵，面临很大的或有风险，或进一步加大资金流动性压力。

03

被曝大规模裁员，海南红树湾项目因不合规遭中央督导组点名

据此前3月25日发布的2020年年度业绩公告显示，富力地产2020年末正式员工数量3．88万人，较上年末的6．23万人大幅减少近4成。对此富力地产表示，“主要系出售物业管理公司所致。”

数据来源：富力地产2020年年度业绩公告。

由此可见，富力地产极大削减了业务规模，并靠出售资产“回血”，但这无疑是“饮鸩止渴”。

此外，2019年5月，海南省澄迈县住房保障与房产管理局印发《关于暂停富力红树湾项目商品房销售的通知》，通知决定对海南三林旅业开发有限公司、海南朝阳房地产发展有限公司、海南红树林度假村有限公司、海南富力房地产开发有限公司、海南明强房地产发展有限公司、海南三林发展有限公司开发建设的富力红树湾项目所有商品房暂停销售许可，关停相关公司商品房合同网签系统。

海南红树湾项目因大规模破坏周边的红树林被监管督查，11人被问责，富力地产在当年中期业绩会上称已完成整改，但2020年5月又遭中央督察组点名，称项目仍不合规。在海南全域限购的背景下，富力地产海南红树湾项目去化压力很大，若上述项目最终烂尾，富力地产将承担较大损失。

综合来看，自2020年以来，富力地产利润持续下滑，且一直延续到2021年上半年，同时短期偿债压力较大的同时全踩“三道红线”，核心资产受限占比较高，再融资受到极大影响，叠加曾多次被列为被执行人以及新增数百起诉讼纠纷，信用质量存在较大瑕疵，面临很大的或有风险，此外被曝大规模裁员近4成，海南红树湾项目因不合规遭中央督导组点名。毋庸置疑的是，上述因素短期内不可消除，富力地产未来业务的发展必将受此制约。

富力地产激进扩张的背后是千疮百孔，无论是从房地产行业景气度，还是从自身销售规模、盈利能力及负债水平等指标，降负债或为下一步首选。