文|梁华梁

融创出售贝壳找房股份,一是其资金面紧张,需要套现还债;二是贝壳找房股价跌破发行价,融创或不再看好其发展前景。

融创中国又有大动作。

近日,融创发布公告称,今年6月1日至10月28日期间,融创累计出售约1863．9万股贝壳找房美国存托股票,相当于约5591．7万股贝壳A类普通股,总代价约为5．54亿美元。

折算下来,融创此举套现约35亿元。

按照C轮的融资价格,融创此次交易实现了税前溢利约24．3亿元。

但是,若按照去年底财报上已经将股价盈利加在账面价值后再来算,那这笔交易又将造成融创在2021年亏损约27．2亿元。

有分析指出,融创此次出售贝壳找房股份,有两个原因,一是融创资金面紧张,需要套现还债;二是贝壳找房股价跌破发行价,融创或不再看好其发展前景。

【出售贝壳股权套现,缓解流动性压力】

不久前,融创绍兴分部向当地政府“求救”一事,在行业内引起轩然大波。虽然融创随后紧急否认了此事,但市场对于融创的流动性,愈发担心。

仅以美元债为例,根据克尔瑞数据,融创明年6月之前,有6亿美元需要到期偿还,折合人民币约合38．4亿元。也就是说,此次融创出售贝壳找房股份套现的钱,还不够还美元债的。

从融创角度来说,虽然不一定情愿,但现在资金面确实紧张,为了更好抵抗现金流压力,也只能出售贝壳找房的股份。

事实上,融创去年起就开始出售金融资产了。

2020年,融创就曾出售金科股份部分股份。进入今年,融创继续减持金科股份,如今持股比例已下降至2．94%。

融创之所以要如此行事,主要是受到“三道红线”的压力,不得不通过出售资产减轻负债水平。

去年底,融创的净负债率较2019年末大幅下降了约76．3个百分点,但仍然高达96%。

截至今年6月底,融创中国的净负债率为86．6%,非受限现金短债比约为1．11,剔除预收款后的资产负债率约为76%,“三道红线”仍有一项指标未达标。

不过,要想降负债,最主要的方法还是拼销售、追回款。但是,就当前的行业现状来看,融创的销售情况并不乐观。

据悉,今年融创的销售目标达6000亿元。不过,数据显示,今年1-9月,融创的销售目标也就完成了63．4%。

9月,融创的合同销售额为466．5亿元,同比下滑达32．2%。

今年以来,楼市调控继续加码,一些城市的集中供地及二手房市场表现,对购房者的预期影响颇大。而就在近期,房产税试点办法进入倒计时,房地产市场的前景还有待观察。而融创指望第四季度把剩余的36．6%的销售目标完成,显然不容易。

在这种背景之下,通过出售股权套现,显然是融创比较快的手段了。

【不看好贝壳前景,或继续减持股票】

融创对于贝壳找房的投资,还要追溯至2017年1月9日。

彼时,融创公告称,其间接全资附属公司融创房地产,完成了对北京链家的C轮融资,以26亿元代价获得链家6．25%的股权。

而为了寻求上市,2019年3月,经过一系列资本运作,原投资方在链家的股份被平移到贝壳找房。

几轮股份稀释之后,至上市前,融创仍持有贝壳找房股份约4．4%。

2020年8月,贝壳找房成功赴美上市。

上市首日,贝壳找房便受到资本市场追捧,当日在发行价20美元/ADS的基础上大涨87．2%,总市值达422亿美元。

在这之后,贝壳找房股价数次逼近80美元/ADS的高点,市值一度突破900亿美元,甚至超越万科、保利、绿地等房企总和。

贝壳找房的这场资本盛宴,自然也使得融创分得一杯羹。2020年年报显示,融创其他收入及收益一栏从2019年的142亿元增加到约198亿元,其中金融资产公允价值变动收益净额从2019年的7．8亿元增至96．6亿元,这便得益于持有贝壳找房股票的浮盈。

然而,自去年年底以来,受房地产行业宏观调控的影响,贝壳找房的股价一路下挫,时至今天已达至历史底部。

截至10月29日收盘,贝壳找房的股价已经回跌至发行价以下18．22美元/ADS,市值约217亿美元,距历史最高值已经跌去了近七成。

而面对贝壳找房的跌落神坛,在2021年8月31日的中期业绩会上,融创中国董事长孙宏斌曾表示,“贝壳找房确实下半年股价有一些波动,对我们下半年的账目利润会有一些影响,但对核心利润没有影响。我们长期看好贝壳找房,也在寻求一个妥善的方案”。

现如今看来,融创长期看好贝壳找房的宣言,显然只是一种姿态。而孙宏斌口中的“妥善”方案,正是减持套现

毕竟,相比去年贝壳找房巅峰股价,融创的一大半账面盈利,又被资本市场吃了回去。从目前来看,这依然是一笔成功的投资。但就贝壳找房的颓势而言,融创走到了见好就收的这个节点。

此次减持之后,融创仍然继续持有贝壳找房2．8%的股份。而根据当前房地产行业的发展状况、融创自身资金面压力,以及贝壳找房疲软的股价表现来看,融创或继续减持回笼资金。