监管趋严的大环境下,地产公司的日子并不好过。

10月28日晚,阳光城披露了最新的三季报。根据财报数据显示,前三个季度,阳光城累计实现营收413．3亿,同比增长8．59%;实现净利润29．13亿,同比增长6．23%。

这份财报看似不错,但这份“双增”财报的背后,其前三季度扣非净利润却仅有8670万,同比大幅下降96．89%。

从三季报数据来看,阳光城今年三季度实现营收114亿,同比下降18．24%;实现净利润9．188亿,同比下降11．57%;实现扣非净利润-17．52亿,同比下降274．27%,三项数据全部负增长,业绩全面滑坡。

而在业绩披露之后,阳光城便犹如被推倒的多米诺骨牌一般,先是被代表泰康人寿和泰康养老的两名董事对这份三季度报告投下了反对票,再是“股债双杀”——股价两天大跌16．7%,债券一天暴跌41%,如今更是股份被强平、面临着巨额的还债压力。

毫无疑问,这家国内排名前20的闽系地产巨头,已经到了生死攸关的时刻。

从300亿到2000亿,“闽系”地产龙头狂飙突进

阳光城,闽系地产的龙头企业。

关于阳光城,可能它的名声并没有万科、碧桂园那么响亮,但实际上,这家起源于福建的地产开发商,成立至今已经有26年的历史。

1995年,时年27岁的阳光城创始人林腾蛟从新加坡留学归来,在福州创办了福建阳光集团,而他的第一个项目便十分“豪气”——创建阳光假日酒店。

一上手就是建酒店,足以见得林腾蛟的家境有多殷实;而实际上也是如此,林腾蛟在采访时曾表示,其从出生那天起就有家族事业在等着他继承。

不过,虽然有殷实的家境是一件好事,但这也导致了后来林腾蛟只顾一味向前冲,没有顾虑到地产行业背后巨大的风险。

1996年,林腾蛟在厦门开发了首个房地产项目“阳鸿新城”,同时还在福州马尾创办了阳光国际学校,没想到的是,这种“地产+教育”的模式居然大获成功;1997年,林腾蛟沿用这种模式,在福州的市中心开发了地产与教育相结合的阳光城小区,而这便是“阳光城”名字的由来。

凭借着这种经营模式,阳光城在二、三线城市攻城拔寨,逐渐成长为了二线房企,不过,林腾蛟并不满足于此。

在2016年阳光城开启全国化进程时,林腾蛟提出要在2020年晋升为千亿房企,但当时的阳光城销售额不过刚刚超过300亿。

为了可以提升规模,林腾蛟不惜维持着高负债的经营状况。

从历年的年报数据上看,阳光城自2013年资产负债率提到了86．86%之后,便没有再低于过80%。

此外,林腾蛟还挖来了高价挖来了碧桂园原联席总裁朱荣斌及碧桂园原执行董事、首席财务官吴建斌,这三位高管将碧桂园“高负债、高周转、广拿地”的经营模式也带到了阳光城。

凭借着激进的经营模式,阳光城的规模迅速扩大,在2018年时,其销售额便突破了1000亿大关,2019年更是突破了2000亿大关,不过短短的三年时间,阳光城便完成了从300亿到2000亿的转变。

10年942亿对赌,阳光城终被反噬?

高杠杆、高负债、高周转的“三高模式”让阳光城的规模迅速扩大,不过这背后自然也隐藏着巨大的风险。

而管理层自然也清楚这种模式可能带来巨大的危机。

2019年,当阳光城销售额突破2000亿大关之后,其经营战略开始发生变化,在2019年的年报中,阳光城提出了2020年主要工作的“六大目标”,其中大部分都是围绕着去杠杆、降负债来进行的。

为了加速去杠杆、降负债,阳光城还效仿华夏幸福,引入了战略投资人—泰康人寿和泰康养老。具体操作方面,在2020年9月,泰康人寿、泰康养老合计34亿入股阳光城,共持股13．53%,成为公司第三大股东。

不过,阳光城在引入康泰系时签订了严苛的协议。

根据资料显示,阳光城在与康泰系签订协议时约定,将以2019年归母净利润40．2亿元为基础,在对赌期前5年,公司归母净利润年均增速不低于15%,且累计归母净利润总额不低于340．59亿元。

此外,阳光城还承诺,后5年分别实现归母净利润101．72亿元、111．90亿元、123．08亿元、129．24亿元、135．70亿元,后5年累计归母净利润达601．64亿元,10年承诺归母净利润总计达942．23亿元,如果未完成对赌目标,阳光城须对泰康进行相应现金补偿。

不难看出,阳光城引入康泰系,主要的目的是减轻负债,为自己上一道保险;但10年942亿的对赌,阳光城也为此背上了沉重的负担。

最终,这一次的“引入”不但没有起到预期的效果,反而还成为了推倒多米诺骨牌的开始。

10月28日,阳光城披露了其最新的三季报。根据财报数据显示,前三季度阳光城的扣非净利润仅有8670万元,较去年同期扣非净利润27．85亿元,下滑约97%;三季度单季扣非净利润巨亏,录得-17．52亿元。

业绩的突然变脸,引发了康泰系的不满,于是来自险资泰康系的两位董事陈奕伦、姜佳立,对第三季度报告有异议,投下了反对票。而随着矛盾的激化,阳光城开始出现“连环暴雷”,先是遭遇“股债双杀”,随后股份又被强平,还被评级机构下调了评级……

3160亿总负债压顶,闽系地产龙头遭遇“生死劫”

随着“大雷”被引爆,阳光城的一系列问题开始浮出水面。

而面对危机,阳光城也展现出了其负责任的态度:为了缓解还债的压力,阳光城对旗下三只美元债提出交换要约且征求合格持有人同意修订上述票据的相关管理契约,而此次的债务展期方案加入了实控人全额担保。

此外,为了加快销售回款、减轻负债压力,阳光城近期在营销上动作不断,例如线上线下联动全国100城的300个项目开启双十一大促。

不过,在巨额债务面前,这些操作很难改变阳光城当下艰难的局面。

从债务数据上来看,根据三季报数据显示,目前阳光城的杠杆率非常高,负债端总负债3160亿元,权益端少数股东权益占比较高,归母净资产仅310亿元。

而据媒体披露,今年以来阳光城还进行了多次的担保操作,仅今年以来至10月29日,其发布的有关担保的公告就达到240条之多,这些担保大多是向银行和信托机构融资,换而言之,阳光城背后可能还有许多的“隐形债务”。毫无疑问,在巨额债务压顶的情况下,阳光城可能正在经历“生死劫”。