作者：冬音

出品：洞察IPO

日前，公司总部位于四川的房地产开发商合能控股向港交所递交招股书，建银国际为独家保荐人。

在房地产行业的寒冬时期，合能控股脚踩“三条红线”，寻求在中国香港市场上市融资，其背后凸显出了公司负债率高企、融资成本居高不下、资金链紧张所带来的压力。

主营西部地区，地域风险集中

合能控股是一家综合型房地产开发商，成立于1993年，2003年公司总部从深圳迁往成都。

截至今年8月末，公司拥有63个处于不同开发阶段的住宅和商业项目组合，主要位于中国西南、西北和华中区域的10个城市，土地储备总量的总建筑面积约为440万平方米。截止2021年6月底，公司资产总额261．06亿元，为一家中小型房企。

公司项目区域分布图

图片来源：合能控股招股书

招股书显示，合能控股2018年、2019年、2020年以及2021年前6个月营业收入分别为55．83亿元、40．22亿元、57．08亿元及15．69亿元，同期毛利率分别为19．8％、30．9％、21．1％及31．9％，同期净利润分别为2．31亿元、6．84亿元、5．27亿元及1．41亿元。

公司业务范围主要包括物业开发及销售和商业物业投资及营运两个板块，其中物业开发销售占到营收的98％左右，商业物业投资开发占比仅为2％。

从区域来看，公司现有63个物业项目主要集中在成都、重庆、西安和长沙，还有小部分项目位于深圳、宁波和杭州、银川等地。根据房地产咨询机构仲量联行的估计，截至2021年8月31日，合能控股所持有物业权益的总价值为244．26亿元。

其中，公司位于成都及西安的项目占比较大，其中开发项目占其已规划总建筑面积的53．9％，未开发项目占其未来开发规划总建筑面积的40．4％。

由于其项目主要集中在成都及西安两地，公司面临更大的地域集中风险。

合能控股在招股书中也指出，公司业务及前景高度依赖两地物业市场的表现。若其中一地因经济失衡、金融市场动荡、自然灾害、疫情或任何其他原因而出现重大经济衰退，或政府出台更多限制性政策对房地产商市场带来冲击，公司业务、经营业绩及财务状况都可能受到重大不利影响。

“三道红线”全踩，信托贷款最高年利率近17％

中国房地产市场与政策高度相连。近年来为抑制过热的房价，政府对房地产市场出台了更加严格的监管政策。房地产企业普遍融资偏紧，多家房企陷入债务危机，上市房企的股价也接连创出新低。合能控股在此时寻求上市融资，其背后或许也受到资金链趋紧的压力驱使。

今年1月1日起，央行对房地产企业提出的“三条红线”正式推行，分别为资产负债率不超过70％；净资产负债率不超过100％；现金短债比不低于1。合能控股称，公司可能无法遵守目前备受关注的“三道红线”数据中的任意一道。

据招股书披露的数据计算可以得出，截至2021年6月31日，合能控股资产负债率为89．9％，净资产负债率163．7％，现金与短期借款比为25．4％，均远远超出“红线”标准。这意味着其在正常融资渠道上将受到诸多限制。

从负债来看，截至2021年8月31日，合能控股的银行借款及其他借款总额为56．33亿元，其中一年内到期的借款达到35．36亿元。“其他借款”主要为信托、资产管理公司等其他金融机构借款，这部分借款总额为39．09亿元，占到借款总额的57．8％。

银行借款及其他借款期限结构图

图片来源：合能控股招股书

一般来说，来自信托等非银金融机构的融资成本通常远高于银行，且期限较短，会加大公司的还本付息压力。据招股书显示，合能控股目前有中12笔信托贷款，期限为1年－3年不等，最低年利率为9．5％，最高年利率甚至达到了16．88％。

由于信托贷款占比较大，合能控股年平均融资成本达到了10％－11％的水平。据招股书披露，公司2018年、2019年、2020年及2021年6月30日，借款总额的加权平均实际利率分别为9．9％、11．2％、11．1％及9．9％。

公司还于今年7月份面向独立第三方发行了一期面额达5亿元的可换股债券，票面利率为13．7％，期限为1年，目前持有人尚无意向行使可换股债券的选择权，这意味着合能控股于明年到期日可能需要偿付该笔债券本金和高额的利息。

不过截至2021年8月31日，公司尚有未动用的银行及其他金融机构授予的信贷融资额度16．25亿元，在满足日常营运资金需求方面尚有一定的灵活性。

公司财务比率图

图片来源：合能控股招股书

存在多起诉讼和不合规事项

此外，受到疫情等各方面因素影响，合能控股旗下有多个项目曾延期交付，并涉及多笔诉讼。

合能控股在招股书中披露了公司面临的多笔诉讼，其中，2018年公司销售的合能公馆项目因受新冠疫情影响未按时获得相关竣工证书，截至最后实际可行日期，共有156名E区购房者向西安市长安法院提出索偿40宗。目前公司向E区购房者仅交付了31％的合约住宅物业。

同样位于西安的十里锦绣项目，因在施工中有不合规操作，导致公司未按时获得相关竣工证书，截至2021年6月30日，十里锦绣项目的部分购房者向西安市灞桥区人民法院提起共计602宗索偿。目前十里锦绣项目二期已竣工，三期竣工项目仍在办理中，公司预计因该笔诉讼可能产生的赔偿总额将达到1100万元。

与此同时，公司还在2020年10月，对一家建筑承包商提起诉讼，索偿总金额3540万元。原因是该建筑承包商未能按时交付竣工资料，并在验收检查程序中拒绝配合，导致公司延迟从相关政府建设部门获得竣工证书，公司因未能及时交付住宅物业单位而违反业主订立的物业买卖协议，业主随后对公司提起诉讼，要求公司对逾期交付进行赔偿。截至最后实际可行日期，公司与该建筑承包商的纠纷正在审理中。

此外，据招股书披露，合能控股还存在若干不合规的事项，包括偏离土地出让合同规定建设保障房、在取得必要许可证及完成相关程序前已开始施工，以及未按照相关监管要求将预售所得款项存入指定的托管账户等。这可能使公司面临一定的行政处罚和法律风险。

对于合能控股后续上市进展，《洞察IPO》将持续保持关注。‘

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