编者按：在美国，房地产市场出现了一种新的“即时买卖”房屋的方式，即iBuying市场，买家看中好房子之后不用担心买不到，卖家想买房子的时候也不用担心难出手。iBuyers在买房者和卖房者之间架起了一道桥梁，让买卖房屋更方便快捷，但这种方式并非适合所有人。本文来自编译，希望对您有所启发。

在美国房地产行业，经纪人和贷款机构长期以来控制着买卖过程的几乎每一个环节。但目前，这种情况可能正在发生改变。

一方面，被称为“iBuyers”(“i”代表“instant”，“iBuyers”指的是“即时买家”)的一些公司正在利用算法来设定房价，向传统的经纪人施加压力，并承诺要结束拥挤的看房现象和竞价大战。另一方面，iLenders正在利用技术简化抵押贷款申请流程，在过热的市场中为购房者提供优势和便利。通过直接与消费者合作，并消除银行和经纪人，这些iBuyers公司提供了一种更快、更精简的房屋买卖方式。

不像其他一些购买房屋来持有或出租的房地产公司，iBuyers公司会对他们购买的房屋进行轻微维修，然后迅速在公开市场上转售这些房屋。iBuyers 公司不是将房屋从市场上撤出或投资于大型改造以显着增加房屋价值，而是充当卖家和最终买家之间的连接点。四大iBuyers公司包括Zillow Offers、Opendoor、RedfinNow 和 Offerpad。

任何经历过传统房地产交易的人都会喜欢，因为这些即时交易很快速且不那么复杂。但这也有缺点：在卖方市场，一些房主可能会因为与iBuyers打交道而把现金留在桌子上。而那些对科技和个人体验持谨慎态度的人可能会发现这种体验不足。

那么你如何确定这种买卖房子的方式是否适合你呢？请继续读下去。

从本质上讲，iBuyers是机构购房者：利用算法估算房屋价值，然后以现金直接从房主那里购买房子的公司。

平均而言，iBuyers为一套房子提供的价格比公开市场价值低0.22%，而向卖家收取的费用略高，比传统的挂牌中介高出约1.3%。这种交换是一种更快的交易，这个过程只需要几天而不是几周，因为没有延长的托管期，而且也减少了让卖家头疼的障碍，比如开放参观和多次与陌生人见面。

Opendoor、Offerpad和其他主要的iBuyers通常会在自己的网站上列出他们所购买的房子，有时也会有多个列出服务，这样买家就可以与房地产中介合作找到他们。一旦房屋被iBuyer收购，它就可以像其他财产一样被转手出售。

当然，iBuyer这种买卖房屋的方式仍然只是房地产市场的一小部分。今年9月，iBuying在美国房屋销售总额中所占比例约为1%，尽管在某些大都市地区这一比例高达6%。

对一些主要参与者来说，这种模式已经破灭。本月早些时候，Zillow的ibuy部门崩溃了，该公司现在关闭了算法房屋销售部门，裁员四分之一，同时下线了数千套通过ibuy收购但尚未转手的房屋。但其他公司——包括最大、最知名的iBuyer Opendoor，以及Offerpad和RedfinNow——仍在扩张。

自Zillow突然退出iBuying领域后的几周内，人们一直在争论，这种做法会给凭借个人关系网蓬勃发展的房地产行业带来多大的变革。

Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼(Glenn Kelman)表示，他不喜欢目前的一些说法：“我讨厌那种认为iBuying是房地产未来的说法，或者认为iBuying是一个骗局的说法。”

Redfin最近公布了其第三季度的财务业绩，整体收入和来自房地产服务(包括RedfinNow)的利润显著增长。不过，iBuying部门只占公司销售额的1%左右。

“这是一种变卖房屋的新方式，”格伦·凯尔曼说，“只有一小部分客户会用这种方式买卖房屋。”

IBuying的影响力已经足够大了，以至于许多卖家都对它感到好奇——甚至包括专业的家庭房地产商。

蒂姆·戈登(Tim Gordon)是南加州的一名房地产投资者。去年春天，当他在为即将到来的婚礼做准备时，他发现自己名下的房产太多了。圣迭戈县东部边缘的一处房产让他很烦心，所以他决定在RedfinNow、Zillow和Opendoor上碰碰运气。令他吃惊的是，RedfinNow出价67万美元——比他之前收到的最好出价高出约7万美元——而他甚至还没有完成房屋的装修。

“我拿了钱就跑了，”戈登说。

与iBuyers相对应的是iLenders，这是Better.com和Accept.inc等完全数字化的抵押贷款经纪商。这些公司可以在白天或晚上的任何时间批准购房者申请抵押贷款，许多公司提供的项目将预先提供整套房屋的购买价格，因此任何被批准贷款的人都可以成为全现金买家。根据Opendoor最近的一份报告，在一个平均首次购房者参观15套住宅、至少提出5个报价的市场，这些服务提供了显著的优势。

桑德拉·科斯坦佐(Sandra Costanzo)就是这些首次购房者中的一员。今年8月，当她正在办理离婚手续时，她有六个星期的时间在费城为自己和两个孩子找地方住。“我不知道如何申请抵押贷款，甚至不知道从哪里开始，”33岁的科斯坦佐说，她是一名来自西班牙的语言教师。“所以我决定上网看看。”

她知道自己有大约7万美元的首付，于是她搜索了抵押贷款公司，并得到了Better.com的贷款预批。她决定通过该公司的经纪公司Better Real Estate来找房子。最终她找到了一套四居室、带一个半浴室的房子，房子后院有一棵蔓生的橡树，所在地区还有一个很好的学区。

但后来，科斯坦佐听说房地产市场的竞争非常激烈，她开始担心需要与全现金买家竞争。当她的经纪人告诉她，Better.com可以通过今年夏天启动的一个名为Better Cash Offer的iLending项目为她买下这栋房子，并预付全价时，她悬着的心终于放了下来。

大多数背负抵押贷款的房主在出售现有房屋之前，没有足够的流动性以现金购买房屋，这使得今年的市场变得尤其残酷。在市场的高峰期，有25%的房屋出售都是现金交易。

Better.com的采购经理保罗·泰格(Paul Tyger)说：“实际情况是Better Real Estate代表他们报价。这是目前特别迫切的需求。抵押贷款从20世纪开始就没有变化了。但我们认为，未来所有交易都将是现金交易。”

Better.com买下了这栋房子，不到三周，科斯坦佐就把它买了回来，预付了1.7万美元。她说，如果没有iLender，她就只能将就租房了，而且可供的选择很少。“我看了那么多公寓，都不满意，”她说。

Better.com只向同时使用其内部经纪和抵押贷款服务的客户提供这项服务，而且不收取费用。华宝地产(Warburg Realty)前总裁克莱莉娅·华宝·彼得斯(Clelia Warburg Peters)说，该公司可能不需要这么做。她现在是知名的proptech投资者。她说，这样做的风险边际很低，因为客户已经获得了抵押贷款批准，而这样做的好处——增加公司的客户基础——会带来回报。

其他多家金融科技贷款机构，包括Accept.inc和UpEquity也提供代表买家提供现金报价的服务。卖方或买方不收取额外费用。放款人将现金预付到预先批准的金额，并从抵押贷款和所有权成本中获利。

在整件事情中，还有第三类公司需要注意：像Knock、Orchard、Homeward和Flyhomes这样的公司，它们在购买和贷款之间架起了桥梁。

这些公司既不是iBuyers也不是iLenders，而是一种混合体。他们利用买家现有房产的价值对新房进行现金出价，这样买家就可以避免根据当前房产的销售情况来出价。任何提出过这种偶然性报价的人都知道，这些报价更有可能被拒绝，尤其是在有其他报价且市场火爆的情况下。

但与传统经纪人业务一样，其中一些服务还收取额外费用。前Zillow高管、现任数字贷款公司Tomo首席执行官的格雷格•施瓦茨(Greg Schwartz)表示：“人们应该认真考虑一下这些费用，其中一些是不必要的。这可都是你的积蓄啊。”

在佛罗里达州坦帕市(Tampa)， 59岁的加里·伯德(Gary Byrd)是一所社区大学的校园设施主管，他最近订婚了，正在考虑卖掉自己1200平方英尺(约合388平方米)、三室两卫的房子，这样他就可以搬去和自己的未婚妻一起住，那个房子更大一些。

伯德说，他希望交易又快又简单，“不希望人们在我的房子里走来走去。”今年8月，他上网从Zillow网站获得了即时估值。几周后，他有了一个预定的房屋评估，Zillow的一名员工证实，该公司将匹配23.5万美元的在线报价。Zillow收取3%的费用，另外还收取2,000美元的小修小补费用。到10月，这笔交易就完成了。

伯德说：“在我繁忙的日程中，这是最佳的卖房方式，省去了很多事情。”

他用卖房所得来偿还债务，投资于401(k)养老金计划，并买了一辆新卡车。他的这种“无缝销售”的经历，省去了传统房地产交易的麻烦，而这件事就发生在Zillow的iBuying业务倒闭前几周。

在Zillow的iBuying业务突然退出iBuying市场之前，在线房地产市场在亚特兰大、菲尼克斯和达拉斯等几个美国城市的住房供应中占据了相当大的份额。但Zillow面临着巨大的损失，并承认它在预测价格方面犯了错误，报价过高，未能很好地应对房地产市场的降温。目前，该公司正努力将数千套住房出售给机构租房者。

这似乎是一个关于投资iBuying的危险的警世故事。不过，Opendoor和Offerpad的代表都表示，他们正在加大自己的iBuying力度。

传统经纪商正在密切关注iBuyers，一些经纪商也推出了类似的服务。例如，Keller Williams有Keller Offers。还有一些网站，比如QuickBuy，允许经纪人为客户提供类似于iBuying的服务。

不过，尽管iBuying在大城市，尤其是在美国阳光地带(Sun Belt)蓬勃发展，但它还没有在小城镇站稳脚跟，尤其是在较为富裕的购房者中。

康涅狄格州南部Compass公司的经纪人格伦•皮佐洛鲁索(Glen Pizzolorusso)表示，他的客户（其中大多数人买卖的房产在70万美元至100万美元之前）仍然对iBuying不感兴趣。

“我们不要拐弯抹角了，”他说，“为这些项目做广告的公司是营利性公司，因此需要盈利。如果他们以当前的市价买你的房子，就没有利润可赚了。如果你急需现金，那么你确实可以把你的房子卖给这些iBuying公司。”

投资者表示，尽管科技不断颠覆现状，但数百万美元的豪宅短期内不太可能成为iBuyer的固定资产。“重要的是要记住，经纪公司不是庞然大物，”proptech投资者彼得斯表示。她指出，营销豪宅所需要的技能与销售普通住宅完全不同，销售豪宅更需要一事一议。

所以“豪宅经纪人不应该担心iBuying，”她说，因为“对于任何价值超过100万美元的房子来说，iBuying在功能上是无关紧要的。”

但因为iBuying还很年轻——第一个iBuyer Opendoor直到2014年才出现——所以不存在能够预测它的水晶球。

匹兹堡卡内基梅隆大学泰珀商学院(Tepper School of Business at Carnegie Mellon University)金融学助理教授迪克莎·古普塔(Deeksha Gupta)说：“对许多房主来说，iBuying市场的存在确实让出售房屋的过程变得容易得多。iBuyers服务于房地产市场的真实需求，所以我不认为他们会消失。但同时，我们也真的很难预测iBuying市场的走向。”

译者：Jane