声明：本文为火石创造原创文章，欢迎个人转发分享，网站、公众号等转载需经授权。当前，大健康产业已成为引领我国经济发展的新引擎，健康地产作为健康产业发展的载体，在政策、市场和投资的共同作用下，正迎来快速发展黄金时期。
在此，笔者特推出“大健康产业－地产研究”系列专题，分析探讨大健康热门细分领域的发展现状、投资布局情况以及产业聚集模式等。
本文作为开题之篇，主要对健康产业地产发展的驱动因素以及医疗商场（Medical Mall）、健康服务综合体、医疗综合体、健康养老地产、健康产业园区、特色健康小镇、综合型国际健康城等七大典型健康地产产品类型展开解析，以期为企业投资相关健康地产项目提供参考。
01健康产业地产快速发展的驱动因素

1．政策支持：国家层面多政策带动健康地产发展近年来，国家多部门相继发布多项政策法规，推进医改进程，并且力度逐渐增大，给整个医疗健康行业带来了巨大的发展机遇，为传统地产转型成为医疗健康产业地产提供良好的支撑与发展动力。

2009年3月，国家发布《关于深化医药卫生体制改革的意见》，推进新一轮医疗改革，加快形成多元办医格局。

2013年10月，国家发布《关于促进健康服务业发展的若干意见》，提出促进不同健康服务产业门类的发展。

2016年10月，中共中央、国务院出台《“健康中国2030”规划纲要》，将健康事业上升为国家战略，构建全方位的健康服务体系。

2021年7月，国家发改委印发《“十四五”优质高效医疗卫生服务体系建设实施方案》，提出加快构建强大公共卫生体系，推动优质医疗资源扩容和区域均衡布局。

2．市场需求：医疗健康服务供需失衡，成为地产升级的内生性动力医疗健康服务需求端和供给端驱动医疗健康地产市场不断扩大。
从医疗健康服务需求端看，中国人口老龄化加快，引发更高的医疗服务需求；随着城镇化的推进，以城市人群为主的疾病快速增长，对特殊领域的医疗服务需求上升；消费升级推动医疗服务向多元化、多层次和高端化的方向发展；基本社会保障体系不断完善，逐步提高民众的医疗支付能力，拉动医疗服务的需求。
从医疗健康服务供给端看，中国人口占世界人口的22％，但其医疗资源只占世界医疗资源的2％，医疗健康服务资源供给不足，高端医疗资源稀缺。未来亟需加速社会资本介入医疗服务行业，多元办医增加医疗卫生资源，加快将优秀医疗资源引入基层社区、城市商业中心，加快扩大优质医疗资源供给，整合医疗服务产业链。
3．投资热潮：产业资本加速布局，进一步推动企业跨界转战健康产业地产多方资本加速布局医疗健康地产，并逐渐成为传统地产企业以及健康产业上下游企业转型升级的重要方向。例如，房地产商方面，恒大健康与海南省、韩国原辰（韩国最大的医疗整形机构）达成三方合作，在博螯乐城先行区建立国际级医学美容及抗衰老中心；万科集团在北京、上海、深圳等地投建儿童医院。医药集团方面，复星集团打通旗下养老保险、综合地产、医药健康三大产业平台，提出“蜂巢城市”概念，打造佛山禅医二期项目。综合集团方面，天狮集团投资开发天狮国际健康产业园；华润携手央企医疗巨头中信医疗共同入股凤凰医疗。保险公司方面，阳光保险集团开启“健康阳光”医疗健康领域的大布局，投资建设阳光融和医院。
02健康地产开发的重点产品类型解析

通过系统梳理国内外典型健康产业地产项目案例，笔者认为结合开发主体的条件和资源、开发区域的区位、面积以及开发项目的定位与规划等方面的因素，健康地产的开发主要包括Medical Mall、健康服务综合体、医疗综合体、健康养老地产、健康产业园区、特色健康小镇、综合型国际健康城等七大产品模型。
1．Medical Mall 从美国、新加坡、日本、菲律宾、新西兰、中国的40多家Medical Mall来看，Medical Mall大致分为“医疗商业综合体”“医疗＋医学研究”“诊所集群”等三种模式。在项目选址上，主要考虑医疗和商业、办公的结合，多选取交通方便的商业地段，例如靠近CBD或大型商圈。在业态选择上，主要包括临床诊疗、儿科、骨科、口腔、中医、医美整形等专科诊所、药房等。在客群定位上，主要面向高端消费人士，大多采用自费或商业医疗保险的消费形式。
案例一：杰克逊医疗商城（Jackson Medical Mall）杰克逊医疗商城成立于1996年，是在杰克逊市首个购物中心的基础上建立的，目前已成为美国最大的医疗商业综合体之一，占地面积约90万平方英尺。业态选择上，涵盖医疗保健、办公、商业零售及教育培训等多种业态。该医疗商场通过与密西西比大学医学中心（UMMC）、杰克逊州立大学和陶格鲁学院（Tougaloo）的战略伙伴关系，主要为非裔美国人社区提供医疗服务。
表1：杰克逊医疗商城业态布局

来源：火石创造根据公开资料整理
案例二：杭州501广场Madical Mall杭州全程国际健康医疗管理中心Medical Mall位于杭州501城市广场，建筑面积达2万平方米，主体建筑由商业和医疗两个板块构成，其中医疗板块的Medical Mall位于6－22层，是国内探索“医疗＋商业”共享医疗新模式的先行者。项目不仅提供一些共享的医疗设施，例如药房、医技检验室等，也提供医生资源的共享。开发主体上，项目由新解百集团、浙江迪安诊断、百大集团三大上市公司强强联手打造，并与浙江大学医学院附属邵逸夫医院达成战略合作。功能定位上，医疗商场重点发展高端体检中心、医美与抗衰老中心、高端门诊及名医专科中心、健康管理中心四大功能板块。业态选择上，主要发展消费属性较重、非急性专科的医疗领域，例如口腔、整形美容、耳鼻喉科等日间手术。
表2：杭州501广场Madical Mall业态布局

来源：火石创造根据公开资料整理
2．健康服务综合体健康服务综合体主要包括健康商业、健康体检、健康培训等三大功能。项目选址上，主要布局在交通便捷，人流量密集区域。业态选择上，主要实现健康服务业态与商业业态融合发展，涵盖国际高端医疗服务机构、专科诊所、体检中心、中医养生、医疗美容、月子中心、健康餐饮、健康产品零售等。
案例：成都鹏瑞利国际医疗健康中心鹏瑞利国际医疗健康中心位于成都东站西广场旁，项目总建筑面积28万平方米，是新加坡鹏瑞利集团有限公司在中国设立的首家以医疗健康为核心驱动的综合体。汇聚高端综合医院、康复医院、医疗美容、月子中心、体检中心、各类专科诊所、购物、餐饮、休闲娱乐等服务业态于一体。目前，已入驻的医疗健康机构有成都鹰阁医院、成都顾连康复医院、成都圣丹福整形美容医院、成都爱帝宫月子中心、鹏瑞利国际名医馆、成都伯克利精神心理诊所等。
3．医疗综合体医疗综合体通过配置专业的综合性医疗设施与设备，并招引其他专科医院、医疗团队、检测平台、专业药房的医疗及周边机构入驻，重点打造“多家医疗机构集群”，主要提供以诊断、治疗为主的医疗服务。业态选择上，重点涵盖大型综合医院、多家专科医院、医学研究中心等。盈利方式上，主要通过土地转让溢价收益、物业出租出售、专业技术平台出租、医疗服务等渠道获益。发展模式上，通过多学科整合，打造高端医疗及健康管理服务综合发展平台，并重点发展第三方专业机构，推动专业技术资源集约共享。
案例：新加坡诺维娜健康城新加坡诺维娜健康城占地17公顷，依托陈笃生医院和伊丽莎白诺维娜医院为代表的医疗集群建立，由13座建筑组成，容积率3．5，分两阶段完成，第一阶段在2018到2020年完成，第二阶段在2030年完成，最终将形成集急症治疗、中长期护理、教育培训、商业、住宅等多功能一体的健康医疗综合体。

图1：新加坡诺维娜健康城来源：World Landscape Architecture
表3：新加坡诺维娜健康城业态布局

来源：火石创造根据公开资料整理
案例：上海新虹桥国际医学中心上海新虹桥国际医学中心位于虹桥商务区核心区内，由上海新虹桥国际医学中心建设发展有限公司运营管理。项目规划总面积约100公顷，一期规划用地面积约42公顷，建筑面积约70万平方米，规划总投资约100亿。形成1个医技中心、8家高端医院、若干个特色门诊的“1＋8＋X”布局，通过打造诊疗、护理、康复、心理等多学科整合服务、医技共享服务、健康管理服务综合发展平台，实现医疗资源的最优配置。二期占地面积约58公顷，规划引入知名的国内外医疗机构，重点发展先进的专科医疗服务，打造医疗服务贸易平台，培育医疗服务产业链。

图2：上海新虹桥国际医学中心布局图来源：上海新虹桥国际医学中心
表4：上海新虹桥国际医学中心业态布局

来源：火石创造根据公开资料整理
4．健康养老地产健康养老地产基本以机构养老和社区养老为主，围绕老年人生活居住的多方面需求，提供全过程的服务业态，构筑起养老服务的生态圈。结合不同的创新模式和产品概念，贴近不同老年人的需求，打造复合型、生态型的综合养老服务项目，主要包括养老社区、康复疗养中心、健康管理中心等。
案例：美国太阳城美国太阳城位于美国凤凰城西北12英里，于1960年开始建设，占地37．8平方公里。总体规划六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式。六大居住区包括“太阳城中心”（独栋别墅）、“国王之殿”（联体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”、“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）和“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）。

图3：美国太阳城来源：网易新闻
案例：乌镇国际健康生态休闲产业园乌镇国际健康生态休闲产业园位于浙江桐乡市乌镇，由雅达国际携手绿城集团共同开发建设，为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区。总规划用地约5500亩，分为核心区和拓展区两部分，核心区占地1516亩，累计投入约75亿元。项目设置自助养生居住区（雅园）、颐养学院、国际养老护理中心、医疗公园、养生度假酒店、特色商业区六大功能板块。重点打造绿城乌镇雅园、雅达国际康复医院、绿城颐乐学院、度假酒店区等项目。

图4：乌镇国际健康生态休闲产业园来源：雅达官网
5．健康产业园区健康产业园区以研发、生产制造功能为主，结合项目体量大小、产业方向选择、开发主体不同等方面的因素，健康产业园区在开发的过程中又分为综合型和专业型两种类型。综合型健康产业园区一般由政府与企业合作开发，包括3～5个主导产业，园区发展以整合区域内健康产业资源和对接健康产业相关企业为目的。专业型园区主要指单一产业的园区，在规模上不及综合型园区，但聚焦在生物医药、保健品、医疗器械、健康大数据等大健康产业细分领域，并形成自身特色。
案例：杭州天和高科技产业园杭州天和高科技产业园地处杭州市滨江区，项目占地面积110亩，建筑面积13．8万平方米，是国内首家以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园，也是集众创空间、孵化器、加速器、产业园为一体的“高精尖”产业集聚园区。园区开发运营主体为杨林控股。目前已有入驻企业300余家，2020年园区实现营收26亿元、税收1．3亿元，带动4000余人就业。园区建立了公共孵化大楼、公共实验室，技术开发服务平台，GMP标准厂房等设施，为企业提供包括研发服务、支撑服务、创新创业服务等一系列专业服务。

图5：杭州天和高科技产业园来源：杭州天和高科技产业园官网 6．特色健康小镇特色健康小镇主要围绕健康服务、养生养老度假功能，根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，形成健康旅游目的地，宜居、宜业、宜养、宜游的产城融合示范区。
案例：桐庐健康小镇桐庐健康小镇位于桐庐富春山健康城的核心区块。规划建设用地为2．6平方公里。小镇以富春山水原生态和“桐君”国药文化为依托，打造以健康服务业为核心，以健康养生（养老）产业、健康旅游、中医药保健产业、健康管理等项目为载体，促进产业融合、产城融合和城乡融合。
产业体系：重点打造“4＋2＋X”产业体系。其中，“4”指以健康养生（养老）服务、中医药医疗保健服务、健康旅游、健康食品四大特色产业；“2”指以医疗服务和健康管理二大支撑产业；“X”指以健康制造、总部经济、物联网、电子商务、文化创意、体育休闲等配套产业。
功能业态：围绕三大功能板块，重点打造健康服务业态。其中，核心区重点聚焦健康医疗、健康管理等医疗服务和研发业态；配套区聚焦保健护理、养生养老、健身休闲等健康服务业态；拓展区聚焦中药材、保健品、有机农产品、药膳等健康药食品产业研发和生产业态。

图6：桐庐健康小镇来源：浙江在线
7．综合性国际健康城综合型国际健康城重点聚焦医药、医疗、医学等领域，融合健康服务、健康商务、养生旅游等产业业态，打造集“医、教、产、学、养”等功能为一体的健康产业发展集聚区。从功能结构来看，园区一般重点规划医疗产业园、健康商务、养生旅游等功能区。从开发建设来看，主要采取由政府搭建平台，公司市场运作，社会资源联盟支持的运作模式。
案例：成都医学城成都医学城位于成都市温江区，项目规划总面积35．57平方公里园区分东西两区建设，其中西区由成立于1992年的成都台商投资工业园演变而来，规划面积24．77平方公里，重点发展医药和医疗器械制造。东区由成立于2008年的成都国际医学城发展而来，规划面积10．8平方公里，重点发展医学研发、医药生产、医疗服务和大数据／AI。成都医学城（科技园）管委披露的数据显示，截至2021年6月，园区已入驻各类企业1500多家，其中规上工业企业221家，医药健康企业464家。
在开发模式上，采取“投资人＋EPC”公开招标方式推进园区整体开发，运用综合评价、差异化配置等措施盘活低效用地，引导传统产业向医疗器械、特医食品等领域转型。
在产业定位上，成都医学城按照温江“三医两养一高地”（即在三医——医学、医药、医疗融合基础上，引入两养——养生、养老产业，打造健康产业高地）产业定位，重点发展医学、医药、医疗“三医融合”产业。
在战略目标上，园区围绕全域三医产业生态圈和核心企业生态链构建，着力招强引优。规划通过5～10年时间，建成对接全球的生物医学技术转化中心、西部最大全链式生物医学产业集群聚集区、全国领先的医药医疗产业创新创业基地。
03结语

总体来看，虽然目前中国健康产业地产的发展仍处于早期阶段，但经过这几年的发展，众多企业在健康产业地产领域已积累了一定的开发建设与运营管理经验，成熟的产品模型越来越多。
同时，我们也可以看到那些根据开发建设者自身资源和实力，准确把握健康医疗地产布局规律，立足市场主体和投资动态，选择合适的产品模型，创新地组合产业业态，明晰开发建设与运营模式的健康产业地产项目能快速地从市场中脱颖而出，并获得巨大的投资回报。