来源｜海西商界

作者｜A Dolphin

踩了三道红线的房企相继暴雷尚且有理所依，如今，红线之上的“绿档”派也不容乐观。

近日，佳兆业集团被爆理财产品暴雷，出现兑付逾期。此次逾期对象为锦恒财富，有网传消息称锦恒财富为佳兆业的关联企业。也就说，佳兆业或许因自融产品而违约。

拿不出钱的佳兆业难掩现金流危局。暴雷一出，佳兆业股债双杀，仅11月4日，股票下跌幅度就高达15．13％。如今，佳兆业集团和子公司已经先后停牌。今年以来，佳兆业集团的市值，已经蒸发了70％以上。

面对市场忧虑，佳兆业官方发声称，确有现金流问题，但已在商讨兑付方案。随后，为安抚投资人，佳兆业创始人兼实控人郭英成本人发声称：人在在医院，请相信佳兆业，请给予一点时间。

据数据统计，佳兆业未来一年到期债券总金额超200亿。而从全局来看，作为美元债规模超过百亿美元的三家房企之一，佳兆业的负债规模仅次恒大，高达153亿美元。

这家名气不响，债务规模如此庞大的企业，实际是房地产行业里的“异类”。

“烂尾楼”里飞出的“地王”

在过往媒体笔下，郭英成是一个勤勉、强势的“工作狂”。曾与宝能集团的姚振华、大中华集团黄世再、“深圳百货大王”茂业集团的黄茂如、星河控股集团的黄楚龙，并称“深圳潮汕五虎”。

资料显示，1999年，郭英成同兄弟郭俊伟、郭英智在深圳共同创办了佳兆业。但对于该兄弟三人此前的发家历史却鲜有人知，仅能通过郭英成本人曾经的只言片语，来窥见一二。据本人介绍，郭家仨兄弟过去是在潮汕主营贸易及工业。

尽管第一桶金难以追溯，但郭英成的关系网却是有迹可续的。据海西商界翻查资料显示，出生在潮汕的郭氏三兄弟，早年就移居香港，在香港的人脉关系不浅。而驰骋香港商界，也给佳兆业带来了诸多助益。

不过，佳兆业的辉煌，最大的功臣要数“深圳改革”。用郭英成的话来说就是“运气好一点”。这个运气，让佳兆业有幸见证深圳城市更新的巨变。

在那个房地产同行都在争抢城市中心土地的风头上，佳兆业反其道而行，以低价接手深圳布吉地区一个偏僻、交通不畅的烂尾楼项目，并力邀香港城投公司担纲设计，为项目重新规划建设。

2000年，仅成立一年的佳兆业便以“布吉”改造项目——桂芳园一炮而红。改造后的桂芳园深受市场喜爱。尝到甜头之后，佳兆业坚定了走城市更新的道路。

3年后有，佳兆业击败一众知名企业，拿下了深圳标志性烂尾楼改造项目——子悦台。子悦台的成功，令佳兆业一举成为深圳首屈一指的“烂尾楼专家”和“旧改之王“，并由此成为深圳房企龙头。

与其他通过售卖住房楼盘回血资金的房企不同，佳兆业因烂尾楼改造获利颇丰。此后数年，也多通过包揽旧改项目，举借外债的方式来扩大规模。成为一众同行的另类。

2009年，佳兆业集团在香港成功上市。同年，受限于土地资源贫瘠，深圳率先提出城市更新概念，“旧城改造”成为风口。此时的佳兆业，早已把深圳大量的旧改项目收入囊中。

借此，佳兆业步步高升。在2012年至2014年间，房地产业陷入低迷，佳兆业却再次反其道而行，大举跑马圈地。

仅2013年一年，佳兆业就耗费141亿资金，拿下32宗土地。这一年，佳兆业首次超越万科，成为当地新房成交量、成交金额双料冠军。

历经20年时间，郭英成终将一家区域项目公司缔造成拥有“旧改专家”美誉、总资产超2200亿的中国大型综合性投资集团、拥有6家上市平台的企业航母。

2020年，郭英成家族财富高达90亿元人民币。就在今年3月份，在多家房企暴雷，资金危急之际，佳兆业再次反其道而行，拿下多个地块，成为成都“地王”。

“不死鸟”的求生欲

佳兆业不是一路顺风而上的。在2013年达到巅峰后，佳兆业便迎来了颠覆性的危机，险些卖身。

2014年，佳兆业深圳预售的多个楼盘2000余套房源被锁定禁售，这对于深耕深圳区域的佳兆业而言无疑是晴天霹雳。

无法买房盈利，现金流迅速枯竭，与此同时，债券逾期未兑付，多重之下，佳兆业已回天乏术。

就在企业风雨飘摇之际，大股东郭英成突然辞职离开佳兆业，令市场震惊。

实际上，此时辞任也并非当逃兵。佳兆业之所以被禁售，主要是因当地一“大老虎”落马，郭英成疑似牵扯其中，旗下资产才被封锁。

郭英成的离开不仅可以身居香港避难，也能弱化郭英成家族与佳兆业的关系，希望能令佳兆业重新被深圳方面信任。

就在郭英成辞任当天，佳兆业又触发一系列的交叉违约，并随之陷入财务困境。据统计，佳兆业前后共背负650亿的债务。

彼时，自身没有造血能力的佳兆业为搞钱自救，只得进行债务重组。这期间，爱接盘的融创，也没放过进入佳兆业的绝佳机会。但因其股权复杂，收购进程一拖再拖。

就在佳兆业债务重组的关键时期，郭英成又突然宣布回归，重新成为掌权人挑起重组的重任。

据传闻，郭英成能够顺利回归，或许有背后香港商界及潮汕富豪等人脉关系出力。实际上，其最主要的原因在于，此前涉及的“大老虎”案件已尘埃落定，而佳兆业有幸没有被案件提及。而郭英成为了重新获得深圳的信任，耗费巨资投资了当地的足球队。

2017年，在郭英成的谈判下，佳兆业的债务重组顺利完成，并实现了复牌。历经大劫，佳兆业重获新生，也因此被戏称为“不死鸟”。

“不死鸟”涅槃后，变得更加大胆了。从2016年首次举牌港股企业美加医学起，郭英成加快开疆扩土的步伐，短短2年多之内连续斩获5家上市公司，触角遍及A股、港股与美股。

如今，因盲目拿地，加之旗下子公司楼盘巨额亏损，佳兆业再次面临财务困境。但与2014年不同，这一次困境，是由于自身经营漏洞所致。

不过，与数年前一样，佳兆业依然选择了积极面对。集团员工也似乎都相信，还能像过去一样挺过去。

2021年11月8日深夜，佳兆业发声致歉称，正采取多项措施，全力以赴解决问题。并解释了此次危机，并非资不抵债。言外之意保证佳兆业能通过售卖资产进行兑付。

有报道称，佳兆业一共挑选深圳的18个项目，总货值818亿元的楼盘，来应对此次债务。

截至目前，佳兆业依然未复牌。而面对此次危机，郭英成是否还能如此前一样绝处逢生，只能静待时间给予答案。