地产行业寒冬之下，很多房企有了新的选择。

据媒体报道，今年以来，在行业融资收紧的大背景下，已经有多家房企宣布了转型计划，其中不乏恒大、绿地、中国奥园等大型房地产企业；而在这些企业之中，有一家地产企业格外引人关注，它就是华侨城。

据公司披露的最新公告显示，进入11月以来，华侨城已经两次转让股权：11月11日，华侨城旗下的上海天祥华侨城投资有限公司以底价4．86亿元转让上海鹏鲲置业有限公司50％股权；11月12日，华侨城又以15．39亿元的价格转让广州华侨城置业发展有限公司42．4％的股价。

作为国内的房企龙头之一，华侨城向来都是以“地产＋文旅”为主要的发展方向；而随着如今房地产行业监管趋严，华侨城正加速出售旗下地产资产，以图撕下自己“房地产企业”的标签。

不过，文旅这条路并不好走，前首富王健林铩羽而归，而孙宏斌也是雷声大雨点小，不知道华侨城“all in 文旅“的这个选择，前景又是如何？

华侨城起家于深圳，是国内大型的具有央企背景的房企业之一。

1989年，华侨城创建的国内首个主题公园“锦绣中华”在深圳落成开园，据资料显示，在开园当日，主题公园的日人流量最高时接近4万人；而在3年之后的1992年，华侨城更是创下了730万的入园记录，至今还未被超越。

1998年，华侨城在深圳推出了国内首个互动游乐型主题乐园——欢乐谷，这是国内第一个大型的互动游乐型主题乐园，此后的十几年里，欢乐谷先后在北京、上海、成都、天津等多地开园，也是凭借着欢乐谷，华侨城的知名度开始慢慢打响，并逐渐成为了国内大型游乐主题乐园的代名词。

不过，虽然华侨城是借助游乐园起家，但实际上华侨城并不只有游乐园，其经营模式是“文旅＋地产”，即先落地欢乐谷、欢乐海岸等大型游乐园，等待游乐园建成后，再在游乐园附近盖楼、做房地产开放。

这个模式的优点非常明显——游乐园可以带来人流，使该地段的房价升高；而等到房地产开发完成之后，又可以为游乐园带来固定的人流，两者相得益彰。

正是凭借着这一独特的发展策略，在前十几年里，华侨城不断发展壮大，到了2007年时，其迎来了巅峰时刻：股价从低位上涨超过20倍，一度达74．5元，市值高达1100多亿；不过当时华侨城的净利润还不到10亿，随着股价的上涨，其市盈率更是达到了167倍，从现在来看，当时的华侨城是和如今宁德时代、爱尔眼科等热门赛道股相媲美的超级大牛股之一。

说到华侨城，有一个人不得不提，那就是现任董事长段先念。

可能很多人并没有听过段先念，不过应该有很多人听过西安大雁塔景区和所谓的“曲江模式”：即以古迹景区为核心，在外围开发酒店、商业、文化等相关产业，让景区带动其他收益。而这一模式，正是由时任西安市曲江新区管委会主任的段先念在2006年开创出来的。

那么，为何总部在深圳的华侨城和在西安任职的段先念会搭上联系呢？这就不得不提到2012年后，华侨城的经营惨况。

据华侨城历年的数据显示，在2012－2016年，华侨城开始进入发展停滞状态，其中公司新开工面积分别为55．96万平方米、35．9万平方米、69．76万平方米、44．51万平方米和72．28万平方米，几年来都是原地踏步。

而且，华侨城的净利润在那几年也出现了明显的增速放缓的情况，其中2015年净利润只有46．41亿，同比下滑了2．8％，这是2004年以来首次出现净利润下滑的情况，经营状况可见一斑。

也正是因为这个原因，在2014年2月18日，段先念成了救兵，远赴深圳接替当时的董事长任克雷，成为了华侨城新的董事长。

在段先念上任之后，其将在西安的那一套“曲江模式”复制了过来，开始在华侨城里沿用。据媒体报道，在段先念上任之后，2016年其在四川凉山投资100亿，2017年华侨城又落子河南郑州，斥资500亿建中原新区。

自从开始沿用新模式之后，华侨城又开始了快速扩张，具体数据方面，2017、2018年华侨城的新增土地规划建筑面积分别为580．12万平方米、1382．5万平方米，而2016年该数据还不到200万平方米。

不过，这一模式也给华侨城埋下了隐患，在快速发展的情况下，华侨城的负债也在不断增加，其资产负债率从2016年的67．12％飙升到了75．83％，负债总额则从2016年的982．92亿飙升到了2020年的3462．18亿。

而根据三季报数据显示，其最新的资产负债为75．59％，负债总额为3637亿。

今年以来，房地产行业进入寒冬，不少房企开始转型。

而华侨城也是“房企转型大军”中的一员，根据媒体披露的数据显示，为了可以转型文旅行业、更好地聚焦文旅主业，在最近的三年时间里，华侨城至少出售或转让30多家子公司及债权。

其中，单单在2021年的11月，华侨城就已经两次转让股权：11月11日，华侨城旗下的上海天祥华侨城投资有限公司以底价4．86亿元转让上海鹏鲲置业有限公司50％股权；11月12日，华侨城又以15．39亿元的价格转让广州华侨城置业发展有限公司42．4％的股价。

不难看出，在转型文旅这件事上，华侨城的决心并不小。

不过，关于转型文旅后华侨城的前景如何，这里着实需要打一个问号，因为从前面的几位房企大哥的经历来看，转型文旅其实并不容易。

实际上，想要发展文旅的房企并不少，其中前首富、万达董事长王健林发展文旅最广为人知。据媒体报道，在2016年时，万达就开始进军文旅行业，在上海迪士尼开业时，王健林甚至还在采访时称：“有万达在，上海迪士尼未来20年都盈利不了。”

不过，后来的故事相信大家都知道，在2017年时，面临债务危机的万达最先处理和转让的就是文旅板块。

为什么那么多房企转型文旅都是以失败告终，这和文旅的行业性质有关，开发文旅需要非常长的周期，回本时间也很长，而且后期需要耗费非常多的人力来进行维护，是一则“看似美好”的生意。

当然，作为一家以游乐园起家的房企，相比于其他房企来说，华侨城对于文旅有丰富的经验，成功的概率自然更高；不过从股价来看，自今年4月份以来，华侨城的股价就开始持续下跌，这也说明了转型文旅并不容易，华侨城的更多挑战恐怕还在后头。