作者 | 贝壳研究院首席市场分析师  许小乐

12月6日晚间,央行公告称,2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0．5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8．4%。此次降准的目的是加强跨周期调节,优化金融机构的资金结构,提升金融服务能力,更好支持实体经济。此次降准为全面降准,共计释放长期资金约1．2万亿元。

过去的经验表明,宽松的货币政策会导致房地产市场升温。如果未来金融走向宽松,房地产市场能否走出低谷?

过去六轮宽松均带来市场的繁荣

2008年以来,根据降准降息的时间紧凑度及存款准备金率和贷款利率实际变动的连续性,我们将降准降息分为7轮。

图:2008-2020年金融机构人民币存款准备金率有5次密集下降(%)

数据来源:Wind

图:2008年以来贷款基准利率有3次密集下降(%)

数据来源:中国人民银行

图:5年期贷款市场报价利率(LPR,%)

数据来源:中国人民银行

表:2008年以来的降准、降息情况

数据来源:中国人民银行、Wind

从新房市场和二手房市场历史成交量价来看,过去六轮降准降息后,市场确实出现了不同程度的回升。

图:全国商品住宅销售面积及销售额累计同比变化

数据来源:国家统计局

图:北京二手房成交量价走势

数据来源:天朗、贝壳研究院

注:红色为降准、黄色为降息、绿色为降准和降息,下同

第一轮降准降息(2008．9-12)后,5年以上贷款基准利率累计下降1．89%,商业性房地产贷款余额同比增速扩大27．7个百分点,市场交易量回升迅速。2009年2月全国新房销售面积同比开始转正,销售面积及均价同比增速上升趋势持续到2009年末。二手房方面,北京二手房网签量于2008年11月开始增长,直到2010年1月才结束上升趋势;均价于2009年3月开始上涨,滞后于成交量4个月,于2010年5月下跌。

图:全国商品住宅当月销售面积及销售价格同比变化

数据来源:国家统计局

图:北京二手房成交量价走势

数据来源:天朗、贝壳研究院

第二轮降准(2011．12-2012．5)降息(2012．6-7)力度弱于第一轮, 金融机构个人住房贷款利率2012年Q3较2011年Q4累计下降1．42%,5年以上贷款基准利率仅下降0．5%,市场成交回升力度也明显低于第一轮。其中,全国新房销售面积同比增速于2012年7月才转正。二手房方面,北京二手房网签量于2011年12月便明显回升,2012年2月再次降准后,成交量于3月增长,持续到7月。

图:全国商品住宅当月销售面积及销售价格同比变化

数据来源:国家统计局

图:北京二手房成交量价走势

数据来源:天朗、贝壳研究院

第三轮仅有两次定向降准(2014．4-2014．6),是面向特定机构普惠金融领域的降准,对房地产的市场作用有限,市场并没有出现回升。

图:全国新房销售面积同比及北京二手房网签量

数据来源:天朗、国家统计局

第四轮降准降息(2014．11-2016．3)持续时间最长,降准降息次数最多、力度也较大,金融机构个人住房贷款利率累计下降2．44%,商业性房地产贷款余额同比增速扩大5．8个百分点。此次降准降息后,市场回升力度较大。全国新房销售面积于2015年4月转正,2016年4月达到顶峰。二手房方面,北京网签量2014年11-12月有小幅回升,2015年4月开始持续回升,均价开始上涨。并在多次降准降息下2015年末市场开始大幅增长,均价上涨速度加快。

图:全国商品住宅当月销售面积及销售价格同比变化

数据来源:国家统计局

图:北京二手房成交量价走势

数据来源:天朗、贝壳研究院

第五轮有五次降准(2018．1-2019．1),本轮降准虽力度不小,但以MLF置换和债转股为主,对资金使用用途有一定限制,金融机构个人住房贷款利率累计仅下降0．22%,市场回升短暂。全国新房销售面积同比仅2018年5-6月增长明显,北京二手房网签量于5月后也开始回落,且9月之后开始低于1．2万套。

图:全国商品住宅当月销售面积及销售价格同比变化

数据来源:国家统计局

图:北京二手房成交量价走势

数据来源:天朗、贝壳研究院

第六轮降准降息(2019．9-2020．4)力度较大,5年期LPR下降0．2%,3次降准释放近2万亿长期资金,即使在同期房地产行政调控未放松、2020年年初疫情大幅度冲击市场交易的情况下,还是造就了一轮楼市高潮。从结果数据看,2020年全年全国住宅销售未降反增,新建商品住宅销售面积同比增加3．2%,增幅超过2018-2019年水平,销售额同比增幅逾10%。全年二手房成交额同比增速也在10%以上。分城市看,资金偏好的重点一二线城市如深圳、上海、广州、杭州及西安等2020年房地产市场均明显上行。市场热度延续至2021年上半年,今年上半年新房销售面积同比增29%,销售额同比增42%,由于上半年热度的支撑,2021年全年新房销售将再创新高。

图:全国新建商品住宅销售额(万亿)走势

数据来源:国家统计局、贝壳研究院

综上,历史表明货币宽松能够推动房地产市场上行。降准/降息通过向市场释放大量流动性,增加房贷额度,同时降低资金成本,促使房贷利率下降,促进购买力的释放。

降准降息带来市场预期增强,需求加快入市。以北京为例,2012年以来,多次降准降息后,二手房客户带看成交比均出现下降,尤其是2012年及2015年的降准降息后,需求转化速度明显加快。

在供给端,降准降息后房企更易获得低成本资金,拿地增多,土地溢价率上升,进一步促进市场预期向上,带来市场供需两旺。历次降准降息后,房企累计资金来源同比普遍出现增长,土地成交面积及溢价率均有明显回升。

从一、二手房市场表现来看,二手房市场变化幅度更大。从北京和上海二手房和新房成交量变化来看,历轮降准降息后,二手房和新房基本同步回升但二手房的增长更加明显。这主要是因为,降准降息后新房供应增长不如二手房,二手房房源供应能够根据市场变化及时大幅增加,而新房受到开发周期的限制,难以及时大幅增长。

此次降准能改善行业流动性风险,但不会对市场形成强刺激

6日,中共中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”,标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定。按照中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求,首次购房和改善性换房方面有望得到更好的政策支持,降准也有利于这些需求释放,从而加快市场修复。

房地产行业流动性不足的环境有望继续改善。今年少数房企出现债务困难,恐有触及系统性金融风险底线的可能。一方面,降准释放流动性的利好下,房贷利率下降、放款速度加快,房企经营现金流改善;另一方面,房企融资环境有望继续边际改善,房企合理的融资需求得到满足,利于降低房企债务风险。

降准将会巩固11月的底部复苏局面,对今年四季度以及明年一季度的市场构成利好。从10月份开始,二手房市场在按揭额度逐步修复的支撑下,市场已经开始筑底复苏。11月50城贝壳二手房整体成交量环比增长约2%,10月以来成交量连续两月环比增长。11月50城中约一半的城市成交量环比回升。

尽管此次中央政治局会议没有提及“房住不炒”,但并不意味着对房地产调控的彻底转向。且随着“三线四档”融资管控、房地产贷款集中度管理政策等覆盖房企、消费者及金融机构的降杠杆长效机制的建立与不断完善,金融与房地产之间的隔离越来越严。本次降准释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利(MLF),还有一部分被金融机构用于补充长期资金,降低企业融资成本,缓解企业经营压力、稳定经济增长。在风险面前,房地产整体杠杆仍然不会扩张。在这两年的金融整顿之下,房地产信贷穿透式监管能力增强,货币借道进入房地产没那么容易。也就是说,房地产难以出现2016年左右的强势反弹。

当前市场规模仍处历史低位,市场修复仍需要时间,需要政策呵护,未来市场修复将是一个缓慢温和的过程。

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