盘点刚刚过去的一季度的楼市，商品房成交继续探底，行业下行趋势持续；叠加疫情下购房者悲观预期和置业信心不足，企业销售不佳难以回款；回款不足、融资困难、拖累企业施工和拿地投入，地产循环的整体链条受阻，行业不稳定态势延续。

数据端一销售下行，一季度市场持续低迷。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发投资同比增长0．7％，商品房销售面积同比下降13．8％，商品房销售额同比下降22．7％。尽管房地产开发投资表现同比正增长，却依然创下了近20个月以来的增速新低，当前房地产市场下行趋势客观存在。

客户端—疫情反复多个城市停摆，信心不足置业需求递延甚至消失。受疫情影响，公众群体规模化收入下降，部分人士购房计划搁置；同时由于各地疫情的突发及本年度以来的严峻形势，普遍对未来社会形势、经济形势等信心不足，进一步影响客户的购房信心及购房预期。

企业端—销售不佳企业回款不足，当前融资管控条件下企业拿地进一步受限。住房销售处于低位自然影响房企回款，回款不畅、资金欠缺则可能影响企业在施工和土地市场上的投入。房地产从销售到融资再到拿地的整体链条受阻，循环不畅，是行业面临的突出问题。

面对持续下行的楼市现状，从中央到地方均采取的相关措施进一步维稳楼市。中央层面，继2021年底重提房地产“支柱地位“，在3月5日的政府工作报告又提出”支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展“；紧接着4月15日，央行公告称为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0．25个百分点（不含已执行5％存款准备金率的金融机构）。4月20日，经济日报提出”采取有力措施保持房地产市场平稳运行，满足刚需和合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期“。楼市是一场大轮回，每一次降首付和降利率，都意味着救市的开始。

地方层面，今年以来，已经有超过85个城市出台楼市松绑政策，包括降首付、放松限购限贷限价、降利率、放松落户等等。

4月27日，环京区域以廊坊为代表、长三角以南京为代表、大湾区以佛山为代表，先后公开或半公开楼市限购政策的放开，宣告了松绑楼市政策的又一步升级。其中南京非本市户籍居民家庭申请购房的条件，从此前的“3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税”，调整为“1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保（补缴不算）”同时宣布“南京户籍部分区域放开限购”，创下了新一线城市住宅限购门槛的新低，被业界普遍认为是拉开了一二线城市放宽限制购房政策的序幕。

我们来主要盘点一下这几个重点城市政策调整的背景：

南京

城市地位：江苏省省会，长三角重要的门户城市和节点城市，也是经济增速最快的新一线重点城市。

楼市现状：地产重度依赖城市（地产投资占比总投资48％），杠杆率高风险城市（住户贷款／住户存款比值为143％，全国第二）。2022年一季度商品房成交量暴跌，相较于2021年同期降幅43％。

本次政策调整核心内容：非本市户籍居民家庭申请购房的条件，从此前的“3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税”，调整为“1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保（补缴不算）”同时“南京户籍部分区域放开限购”。

点评：本条政策是继4月11日南京六合、溧水、江宁禄口等区域性调整限购政策以后，南京的购房政策放松的持续跟进和试探，创下了新一线城市住宅限购门槛的新低，被业界普遍认为是拉开了一二线城市放宽限制购房政策的序幕。

佛山

城市地位：粤港澳大湾区重要节点城市，距离广州34公里，是民营经济最发达的城市之一，总人口950万。

楼市现状：截止2022年3月，按照已经批租出去的土地计算住宅库存量（广义库存），佛山库存量高达8000万㎡以上，库存总量排名全国第18位。

本次在政策调整核心内容：“满5年的商品住房不计入居民家庭拥有住房套数“即”满五年取消限购“。根据《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》，指出对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房，将执行居民家庭在线上办理购房资格校验时，该商品住房不计入居民家庭拥有住房套数，以及该商品住房在进行买卖合同网签 、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格校验等政策。

点评：佛山当前住宅存量高企，去化周期拉长，疫情下楼市发展举步维艰。佛山为民营最发经济达的城市之一，客户有绝对的购买能力。盘点楼市发展受阻的根本原因，是当前既有限购政策限制了客户的改善需求，取消限购之后，改善型群体的购买力会被充分释放出来，催动楼市成交量上涨，让楼市回归到健康稳定的通道。

廊坊

城市地位：位于京津冀核心区位，是北京与天津之间的重要节点城市，距离北京56公里、距离天津98公里，人口约55万。

楼市现状：自2017年限购以来，楼市冰封，房价暴跌（均价从3万＋跌到1万＋），成交量持续低迷，库存量超过百万㎡。

本次政策调整核心内容：“取消限购“。廊坊市政府于4月24日发布《关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》，宣布对3件市政府规范性文件予以废止，自通知发布起停止执行，其中就包括《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），被认为是廊坊市“取消房地产限购政策”。廊坊市人民政府相关部门也表示，未接到类似的通知。但当地某大型中介机构的有经纪人表示，已经接到通知，廊坊市的确已经放开限购。即外地人可以在廊坊买房。未来廊坊的贷款政策也会调整，首套房的最低首付比例有望降到20％、二套房最低首付比例降至30％。

点评：廊坊作为北京外溢客群的主要承接区域，尤其以北三县（燕郊、大厂、香河为代表）北京外溢客群站到90％以上。当前首都通勤圈半径在35公里左右，涵盖了北三县、武清、廊坊城区、固安、涿州等区域，每天的跨区域进京通勤人数约40万。2017年限购政策以来，环京楼市一蹶不振，廊坊市区均价从3万＋跌到1万＋，燕郊从4万＋跌倒2万＋。2021年廊坊市场量价齐跌，廊坊市区、香河、三河三地的库存过百万方。廊坊限购解除，具有极其强烈的标志性意义，未来环京其他城市有望持续跟进松绑，激活京津冀都市圈楼市指日可待。

对比三轮房地产周期，中国房地产发展以政策周期性的调整为典型特征；虽然一季度的地产市场表现不如人意，但全国超过85城政策的松绑，尤其是三大经济圈核心城市同期“放开限购“信号释放，更是为当下全国楼市未来的政策方向指明了方向，预期一二线城市楼市政策将会陆续放开。

全国层面政策的进一步放开，为楼市的回归提供强有力的支持，也预示着新的房地产周期的到来。

乐观预期下，预判政策传导至楼市会在下半年集中显现，但由于国内疫情的城市复苏变数大、筑底周期或将延长。

长远来看，不排除一些城市在既有政策“托市“，效果不佳的情况下，出台更大力度的”救市政策“。