1）测算介绍：

测算概念：测算就是一种财务预算。

l 测算实际上是一种“财务模型”，是对项目可行性研究的一个重要环节。主要是结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目进行全面的财务测算，以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。

l 它是项目投资决策过程中的关键环节，此环节涉及到项目投资估算、投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。

简言之，测算就是预算项目开发成本、销售收入、利润率等各方面财务指标。

测算用途：测算总体是用来测算项目是否可行，具体有四大用途。

本方案就是房地产公司在拿地前的新项目测算。

测算思路：

在可行性研究中，静态指标直接按表测算，动态指标则通过预算建设进度和销售进度，测算每年的投入与收支情况得出现金流，最后算出净现值和内部收益率，根据净现值和内部收益率调整建设进度、销售进度及规划。

测算流程：

测算意义：

⑴测算必要性：

在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。

⑵测算作用：

是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；

是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；

是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。

⑶测算精度要求：

机会研究阶段：±30％；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）

初步可行性研究阶段：±20％；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）

可行性研究阶段：±10％；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）

2）行业背景

房地产公司在拿地前的新项目测算，使用excel填报，多sheet公式计算得到结果；再基于excel模型，通过代码开发实现测算需求。这种方式存在功能不足、性能较差和效率低下等问题。

系统化测算：Excel测算模型系统化，线下转到线上，可动态配置实现各种测算功能。

历史数据对比：测算数据入库，方便后续版本数据分析对比和查看历史数据。

敏感性分析：修改配置参数，实现多因子、自动多版本测算的敏感性分析功能。

测算性能提升：将测算发布到smartbi上，编写服务器宏将公式提取出来写到数据库，使用sql分析出表关系，实现自动提取表关系的效果；提升敏感分析性能，复制主版本到子版本，优化自动回写功能，改为后台多线程，实现一次测算多版本。