文｜梁华梁

万科已经错过了物管企业上市的最佳窗口期

一直以来，万科旗下万物云上市的消息不绝于耳。

对于这种传闻，万科董事会主席郁亮都曾出面否认，给出的理由有二：一是万科不差钱，现金充足，用郁亮原话来说，“万科已经连续十二年现金流是正的了，不需要靠物业上市融资套现”。二是万科物业要做科技公司，要做城市服务商，郁亮此前曾表示，“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我一定不会同意”。也就是说，万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，郁亮才愿意让其上市。

但是，郁亮的愿景却被现实“打脸”。

11月5日，万科发布公告，拟分拆万物云赴港上市。

要知道，当前万物云城市服务商业务占营收比重也才40％，离城市服务商的定位还差得不少。

此时万科要将万物云分拆上市，原因也很简单：一是连续12年现金流为正的日子，或许将在2021年终结。二是今年物管企业之间的并购异常活跃，行业主要竞争对手更是动作频频，万物云此时需要上市来获得并购的资金，不然就要落后了。

如此看来，万科确实有些着急了。

【增收不增利，现金流承压】

万科正在遭遇近20年以来，首次净利润负增长的局面。

数据显示，今年上半年，万科实现营业收入1671．11亿元，同比上升14．19％；归母净利润110．47亿元，同比下降11．68％；扣非净利润107．27亿元，同比下降11．45％。

由此可见，万科出现了明显的“增收不增利”。

然而，三季度已经过去，万科“增收不增利”的现象反而愈发明显。

单季度看，今年一二三季度，万科实现营业收入分别为622．64亿元、1048．47亿元、1043．75亿元，同比增长30．33％、6．36％、9．70％，较上年同期均有所增长。不过，其对应净利润分别为12．92亿元、97．55亿元、56．42亿元，同比变动为3．44％、－13．35％、－23．30％；扣非净利润分别为11．57亿元、95．70亿元、55．60亿元，同比变动13．76％、－13．76％、－17．94％。

受三季度公司净利润负增长加剧的影响，前三季度，万科实现净利润166．89亿元，同比去年减少31．74亿元，下降幅度为15．98％；扣非净利润162．87亿元，同比去年减少26．02亿元，下降幅度为13．78％。

由此可见，今年前三季度，万科的净利润出现历史性地下滑。

要知道，上市30年，万科的资产规模、营业收入逐季、逐年不间断增长。与之相对应的是，万科的净利润也呈现出持续增长的态势。

即便是在受到疫情冲击的2020年，无论是单季度还是年度，万科的净利润依然表现出较强韧性，保持了不间断增长。

究其原因，是因为万科的毛利率大幅下跌。今年上半年，其综合毛利率为22．94％，同比下降8．9％。而根据最新数据显示，今年前三季度，万科的房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为 17．5％，同比下降5．4个百分点。

受净利润负增长的影响，万科连续12年为正的现金流，同比大幅下滑96．35％。

而在今年三季度末，万科现金及现金等价物余额降至1386．66亿元，较6月末减少483．2亿元，同比减少17％，创下两年最低水平。

就当前情况而言，房地产的大环境并不乐观。万科要想在剩下的四季度实现翻盘，概率小之又小。或许，万科现金流连续12年为正的历史，将在2021年终结。

万科不差钱的局面或将被动摇，在这样的背景下，分拆万物云上市，成了万科获得现金、缓解流动性最有效的方式。

【行业竞争加剧，为并购急于上市筹钱】

很长一段时间以来，万物云都是物管行业的龙头企业。

根据万科披露数据，2020年万物云营业收入182亿，高于碧桂园服务156亿的营收。

另外，截至2020年末，万物云的在管面积为5．66亿平方米，而同一时间碧桂园服务的在管面积不到4亿平方米。

还没有上市，万物云就建立其如此高的行业竞争优势。难改郁亮会喊出“要将万科物业打造成城市服务商”的口号，人家确实有如此淡定的资本。

不过，在进入2021年以来，万物云长期拥有的行业优势，荡然无存。

数据显示，今年上半年，碧桂园服务的营业收入为115．6亿元，同比大增约84．3％。而根据万科半年报披露数据，今年上半年，万物云实现营业收入103．8亿元，虽然同比增长了33．3％，但已经落后于碧桂园服务。

从在管面积方面来看，截止到今年6月末，碧桂园服务在管面积已经达到了6．44亿平方米。

碧桂园服务之所以增速如此之快，完全靠的是并购。

今年上半年，碧桂园服务新增的2．67亿平方米，几乎全部来自并购，其中有1．30亿平方米来自蓝光嘉宝。

而就在不久之前，碧桂园服务再次出手，耗资百亿拿下富力地产旗下物管公司——富良环球，增加在管面近8000万平方米。

事实上，面对咄咄逼人的碧桂园服务，万物云也没有坐以待毙。

今年9月，万物云宣布以换股方式收购阳光城旗下阳光智博，具体通过增发4．8％股份获得阳光智博100％股权。而在这笔交易中，万物云获得在管面积3020万平方米。

同样在9月，伯恩物业携7000万平方米的在管面积加盟万物云。

但是，从拓展规模来看，万物云明显落后于碧桂园服务。

究其原因，还是钱的问题。

万物云没有上市，所以其收购行为更多的是依赖于动用自有资金。而在其母公司万科现金流持续下降的背景下，万物云的对外收购也将受到掣肘。

相反，碧桂园服务身为上市公司，可以在资本市场上通过再融资方式获得资金支撑。资料显示，碧桂园服务分别于2019年1月，2020年4月、12月以及2021年5月相继采取配售股份、发行可换股债券等方式，累计融资约291．45亿港元。

由此看来，万物云此次急于上市，也是奔着钱去的。

不过，值得注意的是，今年以来，在港上市物管公司的股价都进入了下行通道。

以碧桂园服务为例，其股价已从年内最高点85．20港元／股，跌去五成以上。

也就是说，万科已经错过了物管企业上市的最佳窗口期。其上市前景如何，氢财经将持续关注。